Может ли новый владелец сразу выселить арендатора?
Продажа арендованной квартиры в Турции сама по себе не прекращает договор аренды. Новый собственник становится стороной существующего договора. Если приобретённая квартира действительно необходима новому владельцу или определённым законом членам его семьи для проживания, статья 351 Турецкого обязательственного кодекса предусматривает специальные способы прекращения аренды, однако они требуют соблюдения установленных сроков и процедуры.
Нет. Новый собственник не может выселить арендатора немедленно только потому, что приобрёл квартиру. По статье 310 TBK действующий договор аренды переходит к новому владельцу. Если новый собственник действительно нуждается в квартире для себя или определённых законом лиц, статья 351 предусматривает специальную процедуру: один из путей требует письменного уведомления арендатора в течение одного месяца после приобретения и позволяет требовать прекращения договора через суд после истечения шести месяцев с даты приобретения.
Что происходит с договором аренды после продажи квартиры?
Одно из основных правил турецкого арендного права содержится в статье 310 Турецкого обязательственного кодекса № 6098. Если после заключения договора аренды право собственности на объект переходит к другому лицу, новый собственник становится стороной существующего договора.
Продажа квартиры не аннулирует договор аренды. Новый владелец занимает место прежнего арендодателя в существующем правоотношении.
Поэтому арендатор обычно не обязан подписывать новый договор только из-за смены собственника. С другой стороны, новый владелец получает права арендодателя и может использовать предусмотренные законом способы прекращения договора, если для этого имеются условия.
Для общего обзора вопросов аренды, недвижимости и выселения см. юридическую помощь по недвижимости в Анталье .
Когда новый собственник может требовать выселения арендатора?
Статья 351 TBK предоставляет специальное право лицу, которое приобрело уже сданную в аренду недвижимость и действительно нуждается в ней как в жилом помещении или рабочем помещении.
Такая потребность может относиться к:
Какие два способа предусмотрены статьёй 351?
В статье 351 предусмотрены два самостоятельных временных механизма. Их не следует смешивать.
Новый собственник письменно уведомляет арендатора в течение одного месяца после приобретения и может потребовать прекращения договора через суд после истечения шести месяцев с даты приобретения.
Новый собственник также может использовать право по причине необходимости, обратившись с иском в течение одного месяца после окончания срока договора аренды.
Что означает срок в один месяц после приобретения?
Если новый собственник намерен использовать первый путь статьи 351, он должен в течение одного месяца с даты приобретения письменно сообщить арендатору о своей потребности.
В законе требуется письменная форма. На практике способ уведомления должен позволять надёжно доказать его содержание и дату вручения.
Нотариальное уведомление часто используется именно по этой причине: оно помогает документировать содержание заявления и процесс его вручения. Однако юридическая оценка должна учитывать фактический способ и дату уведомления в конкретном деле.
Как рассчитывается шестимесячный срок нового собственника?
При использовании первого пути статьи 351 шестимесячный срок связан с датой приобретения недвижимости.
Например, если право собственности было приобретено 10 марта, шестимесячный период рассчитывается начиная с этой даты. Само письменное уведомление не переносит начало шестимесячного периода на день его вручения.
Достаточно ли собственнику сказать: «Я хочу жить в этой квартире»?
Нет. При споре суд оценивает фактическое основание заявленной потребности. Иными словами, само формальное заявление о необходимости использования квартиры не гарантирует удовлетворения иска.
В зависимости от дела значение могут иметь:
Может иметь значение, проживает ли собственник в собственной или арендованной недвижимости и почему требуется именно приобретённый объект.
Документы о работе, переезде и фактической жизненной ситуации могут иметь доказательственное значение.
Необходимо установить, относится ли это лицо к категориям, перечисленным в статье 351.
Переписка сторон, другие объекты недвижимости и последующие действия могут стать частью оценки доказательств.
Желание лишь получить более высокую арендную плату не следует автоматически смешивать с потребностью в собственном использовании жилья.
Обязательна ли медиация перед иском нового собственника?
Да. С 1 сентября 2023 года споры, возникающие из отношений аренды, включены в сферу обязательной медиации до подачи иска. Исключение в законе касается специальных процедур выселения путём ilamsız icra по Закону об исполнительном производстве.
Для иска нового собственника по статье 351 необходимо пройти процедуру dava şartı arabuluculuk до обращения в суд.
Если соглашение не достигнуто, составляется итоговый протокол, после чего при соблюдении остальных условий дело может быть передано в компетентный суд.
Может ли новый собственник самостоятельно сменить замки или вынести вещи?
Получение права собственности не предоставляет владельцу права самостоятельно осуществлять физическое выселение арендатора в обход предусмотренной законом процедуры.
В частности, крайне рискованными являются попытки:
Если добровольное освобождение не происходит, собственник должен использовать применимый судебный и исполнительный механизм. Исполнение решения осуществляется через предусмотренные законом государственные органы, а не путём самостоятельного принуждения арендатора.
Может ли новый собственник сразу установить новую арендную плату?
Сам переход права собственности не создаёт отдельного права в одностороннем порядке назначить любую новую сумму аренды.
Новый владелец становится стороной существующего договора, а вопросы повышения и определения арендной платы регулируются самостоятельными нормами Турецкого обязательственного кодекса.
Можно ли после выселения по причине необходимости сразу сдать квартиру другому человеку?
Статья 355 TBK предусматривает важное ограничение после выселения по причине потребности.
Если объект был освобождён по причине необходимости, арендодатель без уважительной причины не может в течение трёх лет сдавать его другому лицу вместо прежнего арендатора.
Нарушение этого правила может повлечь обязанность выплатить бывшему арендатору компенсацию в размере не менее суммы арендной платы за последний год аренды.
Какие документы нужно проверить в первую очередь?
Для арендатора особенно важно не прекращать документирование платежей и официальной переписки только потому, что собственник изменился.
Как я анализирую спор между новым собственником и арендатором
В делах о выселении после продажи квартиры первым шагом является не оценка того, «кто прав» в бытовом смысле, а построение точной юридической хронологии. Ошибка даже в одной дате может изменить доступный процессуальный путь.
Адвокат Cennet Kesici Çetinbaş
Адвокат Cennet Kesici Çetinbaş окончила юридический факультет Университета Акдениз в 2014 году и занимается адвокатской практикой с 2015 года. Она зарегистрирована в Коллегии адвокатов Антальи под регистрационным номером 4696. Практика включает споры по недвижимости, арендные отношения и связанные гражданско-правовые процессы.
Юридические услуги предоставляются на турецком и английском языках. Для русскоязычных клиентов при необходимости может быть организована работа с профессиональным переводчиком.
Новый собственник и арендатор: вопросы и ответы
Прекращается ли договор аренды после продажи квартиры?
Нет. Согласно статье 310 Турецкого обязательственного кодекса, после перехода права собственности новый владелец становится стороной существующего договора аренды.
Может ли новый владелец потребовать освободить квартиру сразу после покупки?
Сам факт приобретения квартиры не создаёт права на немедленное выселение. При наличии предусмотренной законом потребности новый собственник должен использовать процедуру статьи 351.
В течение какого срока нужно уведомить арендатора?
При использовании шестимесячного пути статьи 351 новый собственник должен письменно уведомить арендатора в течение одного месяца с даты приобретения недвижимости.
Когда можно подать иск после покупки квартиры?
Если соблюдено письменное уведомление в течение одного месяца, статья 351 позволяет требовать прекращения договора через суд после истечения шести месяцев с даты приобретения.
Есть ли у нового собственника другой способ действовать?
Да. Статья 351 также позволяет новому собственнику использовать право по причине необходимости путём подачи иска в течение одного месяца после окончания срока договора аренды.
Обязательна ли медиация перед иском о выселении нового собственника?
Да. Для такого спора до подачи иска необходимо пройти обязательную процедуру медиации, действующую для арендных споров с 1 сентября 2023 года.
Может ли собственник сменить замки, если арендатор не уезжает?
Право собственности само по себе не даёт права обходить судебную и исполнительную процедуру посредством самостоятельного физического выселения арендатора.
Может ли новый владелец сразу повысить аренду?
Смена собственника сама по себе не создаёт отдельного права назначить любую новую сумму арендной платы. Изменение платы регулируется договором и соответствующими нормами турецкого арендного права.
Можно ли после выселения по необходимости сразу сдать квартиру другому арендатору?
По статье 355 TBK, если недвижимость освобождена по причине необходимости, без уважительной причины её нельзя в течение трёх лет сдавать другому лицу вместо бывшего арендатора.
Какие документы нужно проверить новому собственнику или арендатору?
В первую очередь следует проверить договор аренды, tapu и дату приобретения, письменные уведомления, доказательства вручения, платежные документы и материалы, подтверждающие заявленную необходимость.
Источники для этой статьи
- Турецкий обязательственный кодекс № 6098 — статьи 310, 350, 351, 353–355.
- T.C. Adalet Bakanlığı — Türk Borçlar Kanunu № 6098 .
- Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах — статьи 18/A и 18/B.
- Resmî Gazete — Закон № 7445 и обязательная медиация по арендным спорам .
- T.C. Adalet Bakanlığı — обязательная медиация по арендным спорам .
Квартира продана, но между новым владельцем и арендатором возник спор?
Для первичной правовой оценки полезно подготовить договор аренды, tapu или сведения о дате приобретения, полученные уведомления, переписку сторон и документы об уплате аренды. Если новый собственник ссылается на личную необходимость, отдельно оцениваются основание этой потребности и процессуальные сроки статьи 351.
