Rechtsanwältin für Räumungsklagen und Räumungserklärungen in Antalya

Reicht das Ende eines befristeten Mietvertrags für eine Räumung?

Bei Wohn- und überdachten Geschäftsräumen grundsätzlich nicht.

Nach Artikel 347 des türkischen Obligationengesetzes wird ein befristeter Mietvertrag grundsätzlich um ein Jahr zu denselben Bedingungen verlängert, wenn der Mieter nicht mindestens fünfzehn Tage vor Ablauf erklärt, dass er das Mietverhältnis beenden möchte.

Der Vermieter kann den Vertrag deshalb nicht allein wegen des Endes der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer beenden.

Erst nach Ablauf der gesetzlich geregelten zehnjährigen Verlängerungszeit eröffnet Artikel 347 dem Vermieter unter besonderen Voraussetzungen eine Beendigung ohne besonderen Räumungsgrund.

Was bedeutet Räumungserklärung im türkischen Mietrecht?

Der türkische Begriff lautet tahliye taahhütnamesi.

Auf dieser deutschsprachigen Seite verwenden wir hierfür den Begriff Räumungserklärung. Gemeint ist eine schriftliche Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt zu räumen.

Es handelt sich dabei um ein Institut des türkischen Mietrechts. Der deutsche Begriff dient der verständlichen Übersetzung und bedeutet nicht, dass sämtliche Regeln des deutschen Mietrechts auf die türkische Räumungserklärung übertragen werden können.

Warum muss die Räumungserklärung nach der Übergabe des Mietobjekts abgegeben werden?

Artikel 352 stellt ausdrücklich darauf ab, dass die schriftliche Verpflichtung nach der Übergabe des Mietobjekts abgegeben wurde.

Dies ist ein wesentlicher Schutzmechanismus. Ein Dokument, das der künftige Mieter noch vor Erlangung des tatsächlichen Mietgebrauchs unterschreiben musste, ist daher nicht ohne Weiteres mit einer nachträglichen Räumungsverpflichtung gleichzusetzen.

Insbesondere bei Dokumenten, die am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnet wurden, sollte deshalb genau geprüft werden, wann das Mietobjekt tatsächlich übergeben wurde und unter welchen Umständen die Erklärung abgegeben wurde.

Muss die Räumungserklärung ein bestimmtes Datum enthalten?

Ja. Artikel 352 verlangt eine Verpflichtung, das Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen.

Das Datum ist auch deshalb entscheidend, weil ab diesem Zeitpunkt die gesetzliche einmonatige Frist für die weitere Vorgehensweise des Vermieters beginnt.

Bestehen Streitigkeiten darüber, wann ein Datum eingetragen wurde oder ob ein Dokument nachträglich ergänzt wurde, kann die Beweisfrage für das Verfahren erheblich sein.

Muss eine Räumungserklärung notariell erstellt werden?

Artikel 352 verlangt für die Wirksamkeit grundsätzlich eine schriftliche Erklärung, schreibt aber nicht allgemein vor, dass jede Räumungserklärung zwingend notariell erstellt werden muss.

Die notarielle Form kann jedoch im späteren Vollstreckungsverfahren erheblich sein, insbesondere wenn Unterschrift oder Datum bestritten werden.

Das türkische Vollstreckungsrecht unterscheidet bei der Behandlung eines Widerspruchs danach, welche Beweiskraft dem vorgelegten Dokument zukommt.

Wie lange hat der Vermieter nach dem vereinbarten Räumungstag Zeit?

Artikel 352 Absatz 1 enthält eine besonders wichtige Frist.

Räumt der Mieter trotz wirksamer schriftlicher Verpflichtung nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag grundsätzlich dadurch beenden, dass er innerhalb eines Monats ab dem vereinbarten Räumungstag entweder die Vollstreckung einleitet oder eine Räumungsklage erhebt.

Diese Frist sollte nicht mit einer allgemeinen Verjährungsfrist verwechselt werden.

Artikel 353 enthält außerdem eine besondere Regel zur Verlängerung bestimmter Klagefristen, wenn der Vermieter innerhalb der maßgeblichen Frist schriftlich mitteilt, dass er Klage erheben wird. Ob diese Regel im konkreten Fall einschlägig ist, sollte gesondert geprüft werden.

Kann eine Räumungserklärung unmittelbar über die Vollstreckungsbehörde verfolgt werden?

Artikel 352 erlaubt dem Vermieter ausdrücklich, innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist entweder ein gerichtliches Verfahren einzuleiten oder sich an die Vollstreckungsbehörde zu wenden.

Das türkische Vollstreckungsgesetz Nr. 2004 enthält besondere Vorschriften über die Räumung vermieteter Immobilien ohne vorheriges vollstreckbares Urteil.

Im entsprechenden Verfahren wird dem Mieter ein Räumungsbefehl zugestellt. Das Gesetz sieht dabei besondere Fristen für die Räumung und einen möglichen Widerspruch vor.

Nach Artikel 272 İİK enthält der Räumungsbefehl grundsätzlich eine Frist von fünfzehn Tagen zur Räumung. Ein Widerspruch gegen den Räumungsbefehl ist nach Artikel 274 grundsätzlich innerhalb von sieben Tagen möglich.

Was passiert, wenn der Mieter dem Räumungsbefehl widerspricht?

Ein fristgerechter Widerspruch kann das Vollstreckungsverfahren zunächst stoppen.

Welche weitere Vorgehensweise für den Vermieter möglich ist, hängt insbesondere davon ab, was genau bestritten wurde.

Wird beispielsweise die Unterschrift unter der Räumungserklärung bestritten, kann die Form und Beweiskraft des Dokuments für die Frage entscheidend sein, ob eine Beseitigung des Widerspruchs im Vollstreckungsgericht möglich ist oder ein weitergehendes gerichtliches Verfahren erforderlich wird.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Mietrechtliche Räumungsklagen fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit der Sulh Hukuk Mahkemesi, also des türkischen Friedensgerichts für Zivilsachen.

Artikel 4 der türkischen Zivilprozessordnung weist mietrechtliche Streitigkeiten grundsätzlich unabhängig vom Streitwert diesem Gericht zu, soweit es sich nicht um die besonderen Fälle der Räumung durch Vollstreckung ohne Urteil handelt.

Vor Klageerhebung muss außerdem geprüft werden, ob zunächst die gesetzlich vorgeschriebene Mediation durchgeführt werden muss.

Ist vor einer Räumungsklage eine Mediation erforderlich?

Grundsätzlich ja.

Seit dem 1. September 2023 ist nach Artikel 18/B des türkischen Mediationsgesetzes die vorherige Mediation bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen grundsätzlich Prozessvoraussetzung.

Das bedeutet, dass vor einer entsprechenden Räumungsklage in der Regel zunächst ein Mediationsverfahren eingeleitet werden muss.

Das Gesetz enthält jedoch eine wichtige Ausnahme: Die besonderen Verfahren zur Räumung gemieteter Immobilien durch Vollstreckung ohne Urteil nach dem Vollstreckungsgesetz fallen nicht unter diese Pflicht.

Kann ein Vermieter wegen Eigenbedarfs räumen lassen?

Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Artikel 350 erlaubt eine Beendigung insbesondere dann, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst, seinen Ehegatten, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder andere Personen benötigt, für deren Unterhalt er gesetzlich verantwortlich ist.

Der Bedarf muss auf eine tatsächliche Nutzung als Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit gerichtet sein.

Bei befristeten Mietverträgen kann die entsprechende Klage grundsätzlich ab Ende der Vertragszeit innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist erhoben werden.

Kann der neue Eigentümer den Mieter wegen Eigenbedarfs räumen lassen?

Unter den Voraussetzungen des Artikels 351 ja.

Erwirbt eine Person eine bereits vermietete Immobilie und benötigt sie für sich selbst oder für die gesetzlich genannten Angehörigen als Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit, kann ein besonderer Beendigungsweg bestehen.

Dafür muss der neue Eigentümer den Mieter grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Erwerb schriftlich informieren. Anschließend kann er nach Ablauf von sechs Monaten eine entsprechende Klage erheben.

Alternativ kann der neue Eigentümer unter den Voraussetzungen des Gesetzes auch den Weg über das Ende der Vertragsperiode nutzen.

Kann wegen Wiederaufbau, Umbau oder grundlegender Renovierung geräumt werden?

Artikel 350 erfasst auch bestimmte Fälle von Wiederaufbau und wesentlicher baulicher Veränderung.

Voraussetzung ist, dass ein wesentlicher Umbau, eine Erweiterung oder Veränderung erforderlich ist und die Nutzung des Mietobjekts während der Arbeiten unmöglich ist.

Gewöhnliche kleinere Renovierungsarbeiten reichen deshalb nicht automatisch für eine Räumung aus.

Kann ein Mieter wegen nicht gezahlter Miete geräumt werden?

Ja, unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Nach Artikel 315 muss der Vermieter bei Zahlungsverzug nach Übergabe des Mietobjekts grundsätzlich eine schriftliche Zahlungsfrist setzen und ankündigen, dass bei Nichtzahlung innerhalb der Frist der Vertrag beendet werden kann.

Bei Wohn- und überdachten Geschäftsräumen beträgt diese gesetzliche Frist mindestens dreißig Tage.

Die konkrete Vorgehensweise kann je nach Zahlungsrückstand sowohl mietrechtliche als auch vollstreckungsrechtliche Schritte umfassen. Davon zu unterscheiden sind Streitigkeiten über die Mietfestsetzung und Mietanpassung, bei denen nicht die Räumung, sondern die Höhe der geschuldeten Miete im Mittelpunkt steht.

Was bedeutet Räumung wegen zwei berechtigter Mahnungen?

Artikel 352 enthält neben der Räumungserklärung einen weiteren besonderen Räumungsgrund.

Verursacht der Mieter wegen nicht gezahlter Miete innerhalb des maßgeblichen Mietzeitraums zwei berechtigte schriftliche Zahlungsaufforderungen, kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Ende des betreffenden Zeitraums innerhalb eines Monats Räumungsklage erheben.

Entscheidend sind unter anderem die Fälligkeit der Forderungen, der jeweilige Mietzeitraum und die rechtliche Qualität der beiden Mahnungen.

Kann eine schwere Pflichtverletzung zur Räumung führen?

Artikel 316 verpflichtet den Mieter, das Mietobjekt sorgfältig und vertragsgemäß zu nutzen sowie auf Nachbarn und andere Bewohner Rücksicht zu nehmen.

Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist regelmäßig zunächst eine schriftliche Abmahnung mit einer Frist von mindestens dreißig Tagen zur Beseitigung des Verstoßes erforderlich.

Bei besonders schweren Fällen kann das Gesetz jedoch eine sofortige schriftliche Beendigung ermöglichen, beispielsweise wenn vorsätzlich erheblicher Schaden verursacht wird oder eine weitere Frist offensichtlich sinnlos wäre.

Kann ein Mieter geräumt werden, weil er eine andere Wohnung besitzt?

Artikel 352 enthält auch hierzu eine besondere Regelung.

Verfügt der Mieter oder sein mit ihm zusammenlebender Ehegatte innerhalb derselben Gemeindegrenzen über eine bewohnbare Wohnung und wusste der Vermieter hiervon beim Abschluss des Mietvertrags nicht, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Räumungsklage möglich sein.

Auch hier gilt eine besondere Klagefrist ab Ende des Mietvertrags.

Was bedeutet die zehnjährige Verlängerungsfrist?

Artikel 347 schützt Mieter davor, dass der Vermieter einen Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag allein wegen des Ablaufs der vereinbarten Dauer beendet.

Nach Ablauf von zehn Verlängerungsjahren kann der Vermieter jedoch unter den gesetzlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis ohne besonderen Räumungsgrund beenden.

Dafür muss er grundsätzlich mindestens drei Monate vor Ende des jeweiligen Verlängerungsjahres kündigen.

Die Berechnung dieser Zeiträume sollte anhand des ursprünglichen Mietbeginns und der tatsächlichen Vertragsverlängerungen erfolgen.

Muss ein Mieter ausziehen, wenn die Wohnung verkauft wird?

Nein, allein der Verkauf beendet den Mietvertrag grundsätzlich nicht.

Nach Artikel 310 tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein.

Der neue Eigentümer kann jedoch bei Vorliegen der Voraussetzungen des Artikels 351 beispielsweise wegen eines tatsächlichen eigenen Wohn- oder Geschäftsbedarfs die gesetzlich vorgesehenen Schritte einleiten.

Darf der Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung sofort an jemand anderen vermieten?

Nicht ohne Weiteres.

Nach Artikel 355 darf ein Vermieter, der die Räumung wegen eigenen Bedarfs erreicht hat, die Immobilie grundsätzlich drei Jahre lang nicht ohne berechtigten Grund an eine andere Person als den früheren Mieter vermieten.

Bei einer Räumung wegen Wiederaufbau oder wesentlicher Umgestaltung gelten ebenfalls besondere Regeln.

Verstößt der Vermieter gegen die gesetzlichen Wiedervermietungsregeln, kann er gegenüber dem früheren Mieter schadensersatzpflichtig werden. Das Gesetz sieht dabei grundsätzlich eine Mindestentschädigung in Höhe der im letzten Mietjahr gezahlten Jahresmiete vor.

Was sollten Vermieter vor Einleitung eines Räumungsverfahrens prüfen?

Die richtige Verfahrensart hängt vom konkreten Räumungsgrund ab.

1. Räumungsgrund bestimmen: Räumungserklärung, Eigenbedarf, neuer Eigentümer, Mietrückstand, zwei berechtigte Mahnungen oder ein anderer gesetzlicher Grund müssen voneinander unterschieden werden.
2. Fristen prüfen: Besonders bei Artikel 350 bis 352 können kurze gesetzliche Fristen entscheidend sein.
3. Dokumente prüfen: Vertrag, Übergabenachweis, Räumungserklärung, Zahlungsbelege und Zustellungen sollten vollständig vorliegen.
4. Mediation oder Vollstreckung unterscheiden: Bei einer Klage kann verpflichtende Mediation erforderlich sein; bestimmte unmittelbare Vollstreckungsverfahren sind davon ausgenommen.
5. Zuständiges Verfahren wählen: Je nach Fall kommen Sulh Hukuk Mahkemesi, Vollstreckungsbehörde oder Vollstreckungsgericht in Betracht.

Was ist bei ausländischen Vermietern oder Mietern in Antalya zu beachten?

In Antalya betreffen Mietstreitigkeiten häufig auch ausländische Eigentümer oder Mieter.

Entscheidend bleibt grundsätzlich das auf die Immobilie und das Mietverhältnis anwendbare türkische Recht.

Ausländische Parteien sollten insbesondere auf Zustellungen, Vollmachten, Übersetzungen und gesetzliche Fristen achten.

Rechtsanwältin Cennet Kesici Çetinbaş arbeitet bei Bedarf mit professionellen deutschsprachigen Dolmetschern zusammen.

Häufige Fragen zu Räumungsklagen und Räumungserklärungen in der Türkei