Tahliye Davaları: Kiracı Tahliyesi ve Tahliye Taahhütnamesi

Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle otomatik olarak tahliye hakkı doğduğu anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen belirli sebeplerin ve sürelerin bulunmasına bağlıdır.

Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa veya esaslı onarım, geçerli bir tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar veya kiracının ya da eşinin aynı yerde oturmaya elverişli konutunun bulunması gibi farklı tahliye sebepleri gündeme gelebilir.

Ancak bu sebeplerin her birinin şartları ve başvuru süreleri farklıdır. Özellikle tahliye taahhütnamesine dayanılacak dosyalarda belgenin ne zaman düzenlendiği, kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı ve kanuni süre içerisinde dava veya icra yoluna başvurulup başvurulmadığı önem taşır.

Bu sayfada kiracı tahliye sebeplerini, ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi, yeni malikin tahliye hakkını, tahliye taahhütnamesini, iki haklı ihtarı, dava ve icra yollarını, zorunlu arabuluculuğu ve Antalya’da tahliye süreçlerinde dikkat edilmesi gereken temel hukuki konuları açıklıyorum.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Son güncelleme: 28 Ağustos 2026
Hukuki inceleme: Avukat Cennet Kesici Çetinbaş

Kısa Cevap: Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunmasına bağlıdır.

Somut dosyaya göre özellikle:

• Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı
• Kiraya verenin eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı
• Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı
• Yeniden inşa veya esaslı onarım
• Yazılı tahliye taahhütnamesi
• Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar
• Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması
• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başvurulabilecek hukuki yollar

gündeme gelebilir.

Ancak her tahliye sebebinde uygulanacak süre ve prosedür aynı değildir. Bu nedenle tahliye davasına başlamadan önce hangi tahliye sebebine dayanılacağının doğru belirlenmesi gerekir.

Kiracı Tahliyesinin Hukuki Dayanağı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye bakımından temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır.

Özellikle:

• TBK m. 350 – Kiraya verenden kaynaklanan ihtiyaç, yeniden inşa ve imar
• TBK m. 351 – Yeni malikin gereksinimi
• TBK m. 352 – Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
• TBK m. 353 – Dava süresinin yazılı bildirimle korunması
• TBK m. 354 – Dava yoluyla sona erdirme hükümlerinin değiştirilememesi
• TBK m. 355 – Yeniden kiralama yasağı

tahliye uyuşmazlıklarında önem taşımaktadır.

Somut dosyaya göre ayrıca 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri de uygulanabilir. Bu nedenle kiracı tahliyesi yalnızca kira sözleşmesindeki tek bir maddeye bakılarak değerlendirilmemelidir.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Kiracı Otomatik Olarak Çıkar mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaştığım yanlış kabullerden biri budur.

Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi: kiraya verene kural olarak yalnızca bu nedenle kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılabilir.

Kiraya veren ise kanunda belirtilen tahliye sebepleri bulunmadıkça yalnızca: “Bir yıllık sözleşme sona erdi.” gerekçesiyle doğrudan tahliye isteyemez. Bu nedenle kira süresinin sona ermesi ile tahliye hakkının doğmasını birbirinden ayırmak gerekir.

10 Yıllık Uzama Süresi Dolunca Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini sebepsiz şekilde sona erdirebilmesi bakımından TBK m.347’de özel bir düzenleme bulunmaktadır.

On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ancak burada:

• ilk kira süresi,
• uzama yılları,
• on yıllık uzama süresinin hangi tarihte tamamlandığı,
• fesih bildiriminin hangi tarihte yapıldığı

doğru hesaplanmalıdır. Özellikle eski kira sözleşmelerinde yalnızca sözleşmenin imza tarihine bakarak “10 yıl geçti” sonucuna ulaşılmasını doğru bulmuyorum.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiraya verenin kiralananı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacının bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

TBK m.350 kapsamında kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Buradaki en önemli konu: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığıdır.

İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Ne Demektir?

Kiraya verenin yalnızca: “Eve ihtiyacım var.” demesi tek başına tahliye için yeterli olmayabilir.

Mahkeme somut dosyada ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını değerlendirir. Örneğin:

• kiraya verenin kendisinin kirada oturması,
• çocuğunun ayrı konuta ihtiyaç duyması,
• evlilik veya boşanma nedeniyle konut ihtiyacının ortaya çıkması,
• sağlık veya yaşam koşulları nedeniyle başka konuta geçme gereği,
• işyeri ihtiyacının somut ticari faaliyetle bağlantılı olması

değerlendirilebilir.

Buna karşılık yalnızca kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralama amacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun amacıyla bağdaşmaz. Bu nedenle ihtiyaç iddiasının dosyadaki diğer belgeler ve yaşam koşullarıyla uyumlu olması gerekir.

Çocuğun İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet, şartların oluşması halinde mümkündür. TBK m.350 kiraya verenin altsoyunun ihtiyacını açıkça kapsamaktadır.

Örneğin kiraya verenin yetişkin çocuğunun evlenmesi, ayrı yaşamaya başlaması, eğitim veya çalışma nedeniyle taşınmaza ihtiyaç duyması ya da mevcut konut koşullarının yeterli olmaması gibi durumlar somut olay kapsamında değerlendirilebilir. Ancak yine ihtiyacın yalnızca ileri sürülmesi değil, gerçek ve samimi olması gerekir.

Anne veya Babanın İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?

Evet. Kiraya verenin üstsoyu da TBK m.350 kapsamındadır. Dolayısıyla şartların bulunması halinde kiraya veren annesinin veya babasının konut veya işyeri ihtiyacına dayanabilir. Ancak burada da ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığı dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?

Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye yalnızca konutlar için geçerli değildir. Kiraya verenin kendisi veya TBK m.350’de sayılan kişiler bakımından işyeri ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir.

Ancak işyeri ihtiyacında yapılacak faaliyet, mevcut işyerinin durumu, kiralananın faaliyet için uygunluğu ve ihtiyacın ne zaman ortaya çıktığı gibi hususlar önem kazanabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Dava süresi kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişebilir.

Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren dava açılması gündeme gelir.

Bu sürelerin yanlış hesaplanması davanın usul yönünden olumsuz sonuçlanmasına neden olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi, uzama dönemi ve yapılmış bildirimler birlikte incelenmelidir.

Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Taşınmazın satılması kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı haline gelir.

Ancak yeni malikin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa TBK m.351 kapsamında tahliye talep edilebilir. Bu nedenle: “Evi satın aldım, kiracı hemen çıkmak zorunda.” şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Bunun yanında yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak belirli şartlarda ihtiyaç nedeniyle dava açma yolunu da kullanabilir. Bu nedenle yeni malik açısından iki farklı zamanlama ihtimali bulunabilir.

Taşınmaz satın alınmadan önce mevcut kira sözleşmesi, kira başlangıç tarihi, kiracının kullanım şekli ve ihtiyaç planı incelenirse satın alma sonrasındaki tahliye stratejisi daha sağlıklı kurulabilir.

Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsızsa tahliye gündeme gelebilir.

Burada sıradan bakım ve küçük tadilatlar ile kiracının taşınmazda kalmasını gerçekten imkânsız hale getiren esaslı inşaat faaliyetleri birbirinden ayrılmalıdır.

Somut dosyada yapılacak inşaatın niteliği, proje, ruhsat, tadilat kapsamı ve kiralananın kullanılabilirliği önem kazanabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. TBK m.352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Ancak her imzalanmış belge geçerli bir tahliye taahhütnamesi olarak kabul edilmemelidir. Özellikle belgenin yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihini içermesi önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerli Olur?

TBK m.352 bakımından önemli şartlardan biri taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır.

Bunun nedeni kiracının kira ilişkisi kurulurken veya henüz taşınmaz teslim edilmeden baskı altında tahliye taahhüdü vermesinin önüne geçilmesidir. Bu nedenle kira sözleşmesi ile aynı anda alınan tahliye taahhütnamesinin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.

Somut dosyada kira sözleşmesinin tarihi, fiilî teslim tarihi, taahhütnamenin düzenlenme tarihi ve belgedeki tahliye tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Noterden Yapılması Zorunlu mu?

Hayır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için noter tarafından düzenlenmesi genel olarak zorunlu değildir. Yazılı şekilde düzenlenen ve kanuni şartları taşıyan bir belge geçerli olabilir.

Ancak noter huzurunda düzenlenmesi veya imzanın noter tarafından onaylanması imza, tarih ve belgeye ilişkin ispat bakımından uygulamada önemli avantaj sağlayabilir. Bu nedenle: “Noterden yapılmadıysa tahliye taahhütnamesi kesinlikle geçersizdir.” şeklindeki değerlendirme doğru değildir.

Tahliye Taahhütnamesinde Tarih Bulunması Gerekir mi?

Tahliye taahhüdünün belirli bir tahliye tarihini içermesi önemlidir. Kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiğinin anlaşılabilir olması gerekir.

Uygulamada belgenin düzenleme tarihi ile taahhüt edilen tahliye tarihi arasında ayrım bulunmaktadır. Bu iki tarih, belgenin geçerliliği ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediğinin değerlendirilmesi açısından önem taşıyabilir.

Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Uygulamada kiracıların kira ilişkisi başlarken tarih bölümleri boş bırakılmış tahliye taahhütnameleri imzaladığı uyuşmazlıklarla karşılaşılmaktadır.

Böyle bir dosyada yalnızca belgenin görünümüne bakılarak kesin sonuca ulaşmak doğru değildir. Özellikle:

• belgenin hangi tarihte imzalandığı,
• boş alanların sonradan doldurulup doldurulmadığı,
• tarafların bu konudaki iradesi,
• imzaya veya belgeye itiraz edilip edilmediği,
• ispat durumu

birlikte değerlendirilmelidir. Bu tür uyuşmazlıklar yargı kararlarında da somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir. Bu nedenle boş veya sonradan doldurulduğu iddia edilen tahliye taahhütnamelerinde belge incelenmeden kesin sonuç söylenmesini doğru bulmuyorum.

Tahliye Taahhütnamesi Varsa Kiracı Hemen Çıkarılabilir mi?

Hayır.

Tahliye taahhütnamesinin bulunması kiracının herhangi bir zamanda doğrudan çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren: taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde kanunda öngörülen yollardan birine başvurmalıdır.

Bu süre içerisinde icra yoluyla tahliye veya tahliye davası gündeme gelebilir. Bir aylık sürenin kaçırılması tahliye taahhütnamesine dayalı başvuru bakımından ciddi sonuç doğurabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunması ve kiracının belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye süreci gündeme gelebilir.

Bu yol doğrudan tahliye davasından farklıdır. Kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracı kanunda öngörülen süre içerisinde itiraz edebilir.

İtirazın içeriğine göre icra mahkemesi, genel mahkemede dava veya imza ve belge incelemesi gibi farklı süreçler gündeme gelebilir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesine dayanırken yalnızca belgenin mevcut olması değil, hangi hukuki yolun kullanılacağının belirlenmesi önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası Açılabilir mi?

Evet. Kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kanuni süre içerisinde tahliye davası açabilir.

Ancak bu durumda dava öncesinde kira uyuşmazlıklarına ilişkin zorunlu arabuluculuk hükümleri de dikkate alınmalıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun istisnası olarak düzenlenmiştir. Bu ayrım tahliye taahhütnamesine dayalı dosyalarda özellikle önemlidir.

Kiracının Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Etmesi Halinde Ne Olur?

Kiracı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda başvurulan hukuki yola göre imza incelemesinin hangi mahkemede, hangi usulle ve hangi deliller üzerinden yapılacağı önem kazanır.

Kiracı imzayı kabul etmekle birlikte belgenin boş imzalandığını, tarihin sonradan eklendiğini veya iradesinin sakatlandığını da ileri sürebilir. Bu nedenle taahhütname dosyalarında yalnızca belgenin fotoğrafına bakarak tahliye sonucunun garanti olduğunu söylemek doğru değildir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Kiracı Tahliyesine Sebep Olabilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin farklı hukuki imkanları bulunabilir. Somut duruma göre kira alacağının tahsili, temerrüt nedeniyle tahliye, icra takibi veya iki haklı ihtara dayalı tahliye gündeme gelebilir.

Hangi yolun tercih edileceği kiracının ödeme geçmişine, kira sözleşmesine, ihtarnamelere ve dosyanın zamanlamasına göre belirlenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

TBK m.352 kapsamında kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine aynı kira yılı içerisinde iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa belirli şartlarla tahliye davası açılabilir.

Burada yalnızca iki adet ihtar bulunması yeterli değildir. İhtarların:

• kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle haklı olması,
• ilgili kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi,
• farklı kira borçlarına ilişkin olması,
• kanuni sürelerin korunması

gibi şartlar önemlidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, iki haklı ihtarın oluştuğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresi içerisinde iki haklı ihtar şartının oluşması halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren kanunda öngörülen süre dikkate alınır.

Bu nedenle iki haklı ihtar dosyalarında özellikle kira yılının başlangıcı, ihtar tarihleri ve hangi aya ait kira borçlarının ihtar konusu olduğu doğru belirlenmelidir.

Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutu Varsa Tahliye Edilebilir mi?

TBK m.352 kapsamında belirli şartlarla bu da tahliye sebebi olabilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyor olması halinde tahliye talebi gündeme gelebilir.

Burada özellikle konutun kime ait olduğu, gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı, konumu ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilip bilmediği incelenmelidir.

Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Evet, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaya başlamıştır.

Dolayısıyla örneğin:

• ihtiyaç nedeniyle tahliye davası,
• yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• iki haklı ihtara dayalı tahliye,
• tahliye taahhütnamesine dayalı doğrudan tahliye davası

bakımından dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir. Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız tahliye takibi bu düzenlemede ayrıca istisna tutulmuştur.

Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi gibi durumlarda icra hukuku kapsamında farklı mahkemeler ve prosedürler gündeme gelebilir.

Bu nedenle: tahliye davası ile icra yoluyla tahliye aynı süreç değildir.

Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?

Tahliye davalarında yetkili mahkeme somut kira ilişkisine ve genel yetki kurallarına göre belirlenmelidir. Taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantı noktaları dosyanın niteliğine göre önem taşıyabilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının tamamı için geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi özellikle tahliye sebebi, mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların tebligat süreçleri, tanık dinlenmesi, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği, karşı tarafın savunmaları ve istinaf süreci etkileyebilir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra yoluyla tahliye ile ihtiyaç nedeniyle açılan çekişmeli tahliye davasının süresi aynı olmayabilir.

Tahliye Kararı Verilirse Kiracı Hemen Çıkar mı?

Mahkemenin tahliye kararı vermesinden sonra kararın nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilir. Somut duruma göre kararın icraya konulması, tahliye emri, icra müdürlüğü işlemleri ve kanun yolu başvuruları gündeme gelebilir.

Tahliye kararının verilmesi ile kiracının fiilen taşınmazdan çıkarılması aynı aşama değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrasında Ev Başkasına Kiralanabilir mi?

İhtiyaç veya yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra kiralananın yeniden kiraya verilmesine ilişkin TBK m.355’te özel sınırlamalar bulunmaktadır.

Kanunda öngörülen şartlar dışında kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle boşalttığı taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan taşınmazlarda da kanundaki özel yeniden kiralama hükümleri dikkate alınmalıdır.

Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralama aracı olarak kullanılmasını engellemeyi amaçlar.

Yeniden Kiralama Yasağına Aykırı Davranılırsa Ne Olur?

Kiraya veren TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağına haklı bir sebep olmaksızın aykırı davranırsa eski kiracı lehine tazminat yükümlülüğü gündeme gelebilir.

Kanunda tazminatın, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamayacağı öngörülmektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde yalnızca davanın kazanılması değil, tahliye sonrasında taşınmazın nasıl kullanılacağı da önemlidir.

Antalya’da Kiracı Tahliye Davaları

Antalya’da konut ve işyeri kiralarının yoğunluğu nedeniyle tahliye uyuşmazlıkları uygulamada sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku konularından biridir.

Özellikle kiraya verenin konut ihtiyacı, taşınmazın satılması ve yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin düzenli ödenmemesi, iki haklı ihtar ve uzun yıllardır devam eden kira sözleşmeleri üzerinden uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Antalya’daki kira bedellerindeki değişimler nedeniyle yalnızca kiracıyı çıkararak yeni bir kiracıya daha yüksek kira bedeliyle kiralama amacı ile kanunda düzenlenen gerçek tahliye sebeplerinin birbirinden ayrılması özellikle önemlidir. Mahkeme bakımından önemli olan taşınmazın piyasa kira bedelinin artmış olması değil, dayanılan kanuni tahliye sebebinin gerçekten mevcut olmasıdır.

Antalya’da Tahliye Dosyalarında Neleri Kontrol Ediyorum?

Bir kiracı tahliye dosyasını değerlendirirken yalnızca kira sözleşmesini veya tahliye taahhütnamesini incelemiyorum. Somut dosyada özellikle:

• Taşınmazın konut mu işyeri mi olduğu ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
• Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olup olmadığı ve kira dönemlerinin doğru hesaplanması
• Tahliye için hangi hukuki sebebe dayanılabileceği ve kiraya verenin gerçek/samimi ihtiyacının bulunup bulunmadığı
• Yeni malik söz konusuysa taşınmazın edinme tarihi ve bir aylık bildirim süresi
• Tahliye taahhütnamesinin bulunup bulunmadığı, düzenlenme/tahliye tarihleri ve kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği
• Kiracının imzaya veya belgeye itiraz ihtimali ve tahliye tarihinden itibaren bir aylık başvuru süresi
• Kira ödemelerinin düzenli yapılıp yapılmadığı, gönderilmiş ihtarnameler ve iki haklı ihtar şartlarının oluşup oluşmadığı
• Kiracının veya eşinin başka konutunun bulunup bulunmadığı
• Dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği, dava mı yoksa icra yolunun mu daha uygun olduğu
• Görevli/yetkili mahkeme ve tahliye sonrasında yeniden kiralama yasağının gündeme gelip gelmeyeceği

başlıklarını birlikte inceliyorum. Tahliye dosyalarında sürelerin büyük önem taşıması nedeniyle hukuki yolun baştan doğru belirlenmesi, gereksiz dava veya süre kaybı riskini azaltabilir.

Tahliye Davalarında En Sık Karşılaşılan Hatalar Nelerdir?

Uygulamada en sık karşılaştığım sorunlardan biri, kiraya verenin haklı olduğunu düşünmesinin tek başına tahliye için yeterli olduğunun kabul edilmesidir.

Bunun yanında yalnızca kira sözleşmesinin süresinin dolmasına dayanılması, ihtiyaç iddiasının yeterince somut olmaması, yeni malik bildirim süresinin kaçırılması, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin incelenmemesi, taahhüt tarihinden sonraki bir aylık sürenin kaçırılması, iki haklı ihtarın yanlış kira yılı üzerinden değerlendirilmesi, zorunlu arabuluculuk tamamlanmadan dava açılması ve dava ile icra yollarının birbirine karıştırılması tahliye sürecini olumsuz etkileyebilir.

Kiracı Tahliye Davasında Avukat Zorunlu mu?

Tahliye davalarında avukatla temsil her durumda zorunlu değildir.

Ancak kira uyuşmazlıklarında aynı dosya içerisinde Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, arabuluculuk, kira dönemlerinin hesaplanması, ihtar ve tebligatlar, tahliye taahhüdünün geçerliliği ile dava ve icra süreleri gibi farklı hukuki konular gündeme gelebilir.

Özellikle yanlış hukuki sebebe dayanılması veya bir aylık dava/takip sürelerinin kaçırılması, sürecin yeniden başlatılmasına veya tahliye imkanının ilgili dönem bakımından kaybedilmesine neden olabilir.

Antalya’da Kiracı Tahliyesi ve Tahliye Taahhütnamesi İçin Hukuki Destek

Antalya’da konut ve işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında kiraya veren ve kiracıların hukuki durumlarını gayrimenkul ve kira hukuku kapsamında değerlendiriyorum.

Bir tahliye dosyasını incelerken öncelikle tarafın ulaşmak istediği sonuçtan ziyade, dosyada kanunen kullanılabilecek tahliye sebebinin gerçekten mevcut olup olmadığını belirlemeye çalışıyorum.

Buna göre somut dosyada hukuki destek;

• kira sözleşmesinin incelenmesi, tahliye sebebinin belirlenmesi,
• ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının ve yeni malikin tahliye hakkının incelenmesi,
• tahliye taahhütnamesinin hukuki geçerliliğinin değerlendirilmesi,
• ihtarname hazırlanması/incelenmesi ve iki haklı ihtarın değerlendirilmesi,
• zorunlu arabuluculuk sürecinin takibi ve tahliye davasının hazırlanması,
• tahliye taahhütnamesine dayalı icra yolunun değerlendirilmesi,
• icra ve mahkeme süreçlerinin takibi ile tahliye kararının uygulanması

konularını kapsayabilir.

Benim açımdan tahliye dosyalarında temel mesele yalnızca “kiracının çıkmasının istenmesi” değildir. Tahliye sebebinin kanuni şartları, kira dönemleri, bildirimler ve başvuru süreleri dava veya icra süreci başlatılmadan önce birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Muratpaşa, Antalya

Sık Sorulan Sorular

Resmî Kaynaklar ve Hukuki Dayanaklar

Bu sayfadaki hukuki açıklamalar hazırlanırken özellikle aşağıdaki mevzuat ve resmî kaynaklar dikkate alınmıştır:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar ve yeniden kiralama yasağına ilişkin temel hükümleri içermektedir.
• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu: Kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gibi durumlarda ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri düzenlemektedir.
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri içermektedir.
• 7445 Sayılı Kanun Değişiklikleri: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğun kapsamını düzenleyen değişiklikleri içermektedir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu düzenlemede istisna tutulmuştur.
• Yargıtay Başkanlığı: İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, yeniden kiralama yasağı ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları somut dosyanın özelliklerine göre dikkate alınabilir.