Antalya Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhidin Temerrüdü

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazındaki belirli arsa paylarını müteahhide devretmeyi veya devretmeyi taahhüt ettiği; müteahhidin ise bunun karşılığında sözleşmeye ve projeye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği kapsamlı hukuki ilişkilerdir.

Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan bu sözleşmeler, yalnızca bir binanın yapılmasını değil; taşınmaz mülkiyetinin devrini, inşaatın belirli sürede tamamlanmasını, bağımsız bölümlerin paylaşımını, teknik şartnameye uygunluğu ve çoğu zaman yüksek ekonomik değere sahip karşılıklı edimleri içerir.

Uyuşmazlıklar özellikle müteahhidin inşaata hiç başlamaması, işi uzun süre durdurması, teslim tarihini geçirmesi, ruhsat veya proje süreçlerini tamamlamaması, inşaatı eksik ya da ayıplı bırakması, kendisine devredilen arsa paylarını üçüncü kişilere aktarması veya mali nedenlerle projeyi tamamlayamaması halinde ortaya çıkmaktadır.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Son güncelleme: 28 Ağustos 2026
Hukuki inceleme: Avukat Cennet Kesici Çetinbaş

Kısa Cevap: Müteahhit İnşaatı Bitirmezse Arsa Sahibi Ne Yapabilir?

Müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin kullanabileceği hukuki yollar, sözleşmeye ve somut olayın özelliklerine göre değişir.

Şartların bulunması halinde arsa sahibi;

• sözleşmenin aynen yerine getirilmesini ve inşaatın tamamlanmasını,
• gecikmeden doğan zararların tazminini,
• sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şartın uygulanmasını,
• eksik veya ayıplı işlerin giderilmesini,
• müteahhide devredilmiş arsa payları yönünden gerekli hukuki taleplerin ileri sürülmesini,
• kanuni koşulların oluşması halinde sözleşmeden dönme veya sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin diğer hukuki yolları

değerlendirebilir.

Ancak teslim tarihinin geçmiş olması tek başına hangi hukuki yolun kullanılacağını belirlemez. Özellikle inşaatın ne kadarının tamamlandığı, arsa sahibinin kendi yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, müteahhide hangi tapuların devredildiği ve üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde hak kazanıp kazanmadığı önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iki temel edim karşı karşıyadır. Arsa sahibi, kararlaştırılan arsa paylarını müteahhide devretmeyi; müteahhit ise bunun karşılığında arsa üzerinde sözleşmeye uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.

Yargıtay uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri veya taşınmaz satış vaadi unsurlarını bünyesinde birleştiren karma nitelikli bir sözleşme olarak değerlendirilmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri;

• borçlar hukuku,
• eser sözleşmesi hükümleri,
• taşınmaz ve tapu hukuku,
• imar ve yapı mevzuatı,
• kat mülkiyeti,
• tazminat hukuku,
• üçüncü kişilerin hakları

gibi birden fazla hukuk alanını aynı dosyada bir araya getirebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz mülkiyetinin veya arsa payının devrine ilişkin borç bulunması nedeniyle sözleşmenin şekli önemlidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler bakımından Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu resmî şekil öngörmektedir. Taşınmaz satış vaadine ilişkin işlemler bakımından noterlik mevzuatı da ayrıca önem taşır.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasında yalnızca tarafların imzaladığı adi yazılı bir metinle yetinilmemeli; sözleşmenin kanunen gerekli şekil şartlarını karşılayıp karşılamadığı kontrol edilmelidir.

Bununla birlikte şekle aykırı bir sözleşmenin taraflarca önemli ölçüde ifa edilmiş olması, tapu devirlerinin gerçekleştirilmesi ve tarafların sözleşmeye uzun süre bağlı kalması gibi durumların hukuki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. Dolayısıyla yalnızca: “Noterde yapılmadıysa hiçbir hakkınız yoktur.” veya “Taraflar imzaladıysa sözleşme mutlaka geçerlidir.” şeklindeki genel kabuller her uyuşmazlık bakımından doğru olmayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Neler Düzenlenmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca “kaç daire arsa sahibine, kaç daire müteahhide kalacak?” sorusunun cevaplanması yeterli değildir. Sağlıklı hazırlanmış bir sözleşmede somut projeye göre özellikle;

• arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin açık şekilde belirlenmesi,
• müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler,
• arsa paylarının devir zamanı ve koşulları,
• yapı ruhsatının alınmasından kimin sorumlu olduğu,
• inşaatın başlangıç tarihi,
• inşaat ve teslim süresi,
• süre uzatımına neden olabilecek durumlar,
• teknik şartname,
• kullanılacak malzemelerin niteliği,
• ortak alanların özellikleri,
• otopark, asansör ve çevre düzenlemesi,
• yapı kullanma izin belgesinin alınması,
• teslimin hangi şartlarda gerçekleşmiş sayılacağı,
• gecikme tazminatı,
• cezai şart,
• müteahhidin üçüncü kişilere satış veya devir yetkisi,
• teminat mekanizmaları,
• sözleşmeye aykırılığın sonuçları

mümkün olduğunca açık şekilde düzenlenmelidir. Sözleşmede teslim tarihi, tapu devri ve teknik şartname konularındaki belirsizlikler ileride ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilir.

Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Borçları Nelerdir?

Müteahhidin temel yükümlülüğü yalnızca fiziksel olarak bir bina ortaya çıkarmak değildir. Müteahhit, sözleşmenin içeriğine göre yapıyı;

• sözleşmeye,
• onaylı mimari ve diğer projelere,
• yapı ruhsatına,
• teknik şartnameye,
• imar ve yapı mevzuatına,
• fen ve sanat kurallarına,
• kararlaştırılan malzeme ve işçilik standartlarına

uygun şekilde meydana getirmekle yükümlüdür. Sözleşmede kararlaştırılmışsa ruhsat, proje, yapı kullanma izin belgesi ve diğer idari işlemlerin yürütülmesi de yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunabilir. Bu nedenle binanın kaba inşaatının tamamlanmış olması, sözleşmenin tamamen ve gereği gibi ifa edildiğini tek başına göstermez.

Müteahhidin Temerrüdü Nedir?

Müteahhidin temerrüdü, yerine getirilmesi gereken ve muaccel hale gelmiş bir yükümlülüğün zamanında ifa edilmemesi halinde gündeme gelebilir. Örneğin sözleşmede: “İnşaat, yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içinde tamamlanarak teslim edilecektir.” şeklinde açık bir teslim süresi kararlaştırılmış olabilir.

Bu sürenin dolmasına rağmen müteahhit sözleşmeye uygun teslim gerçekleştirmemişse temerrüt hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağı incelenir. Ancak yalnızca sözleşmedeki tarihe bakmak yeterli değildir. Somut dosyada özellikle;

• yapı ruhsatının ne zaman alındığı,
• arsanın müteahhide ne zaman teslim edildiği,
• teslim süresinin hangi tarihten itibaren başladığı,
• arsa sahibinden kaynaklanan bir gecikme bulunup bulunmadığı,
• sözleşmede mücbir sebep veya süre uzatımına ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı,
• taraflar arasında ek protokol yapılıp yapılmadığı,
• sonradan verilen ek süreler,
• müteahhidin işi hangi seviyeye getirdiği

incelenmelidir.

Müteahhit İnşaata Hiç Başlamazsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı halde müteahhit uzun süre inşaata başlamamış olabilir. Bu durumda arsa sahibinin mutlaka sözleşmedeki son teslim tarihini beklemesi gerektiği söylenemez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi uyarınca yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir gecikme nedeniyle eserin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması halinde iş sahibi, belirli koşullarda teslim tarihini beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.

Dolayısıyla örneğin; yapı ruhsatı alınmasına rağmen şantiyenin hiç kurulmaması, inşaatın uzun süre başlamaması, çalışmaların fiilen terk edilmesi, iş programına göre projenin süresinde tamamlanmasının objektif olarak mümkün görünmemesi halinde teslim tarihinden önce hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.

Teslim Tarihi Gelmeden Müteahhide Karşı İşlem Yapılabilir mi?

Evet, belirli koşullarda mümkündür. Örneğin 24 aylık teslim süresi bulunan bir projede 18 ay geçmiş olmasına rağmen yalnızca temel seviyesine ulaşılmışsa ve kalan sürede inşaatın tamamlanmasının objektif olarak mümkün olmadığı anlaşılıyorsa TBK m.473 kapsamında değerlendirme yapılabilir.

Ancak bu noktada yalnızca arsa sahibinin kişisel kanaati yeterli değildir. İnşaatın; gerçekleşme oranı, mevcut fiziki durumu, kalan işlerin kapsamı, tamamlanması için gerekli süre gerektiğinde teknik inceleme ve bilirkişi değerlendirmesiyle ortaya konulmalıdır.

Müteahhide İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Müteahhide gönderilecek ihtarname, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında önemli hukuki araçlardan biridir. Borçlunun temerrüdü bakımından kural olarak muaccel borcun ifa edilmemesi ve gerekli durumlarda ihtar aranır. Bununla birlikte ifa gününün taraflarca açıkça belirlenmesi gibi kanunda öngörülen bazı durumlarda ayrıca ihtar yapılmadan da temerrüt oluşabilir.

Buna rağmen uygulamada noter ihtarnamesi gönderilmesi çoğu dosyada önemli bir ispat aracı oluşturur. İhtarnamede özellikle;

• hangi sözleşmeye dayanıldığı,
• hangi yükümlülüğün ihlal edildiği,
• tamamlanmayan işlerin neler olduğu,
• teslim süresinin ne şekilde aşıldığı,
• müteahhitten hangi işlemlerin beklendiği,
• gerekiyorsa verilen ek süre,
• sürenin sonunda kullanılacak hukuki haklar

açık şekilde belirtilmelidir. Her kat karşılığı inşaat uyuşmazlığı için aynı standart ihtar metninin kullanılması doğru değildir.

Müteahhide Ek Süre Vermek Zorunlu mu?

Her uyuşmazlıkta aynı cevap verilemez. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdü üzerine bazı seçimlik hakların kullanılması için kural olarak uygun bir ek süre verilmesi gündeme gelebilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu ek süre verilmesinin gerekli olmadığı bazı durumları da düzenlemektedir.

Bu nedenle: “Teslim tarihi geçti, sözleşme otomatik olarak sona erdi.” yaklaşımı kadar, “Her durumda mutlaka müteahhide yeniden süre verilmesi gerekir.” yaklaşımı da doğru değildir. Somut sözleşme ile ihlalin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Müteahhidin Temerrüdünde Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin hangi talebi ileri süreceği dosyanın en önemli kararlarından biridir. Şartlarına göre arsa sahibi farklı hukuki seçenekleri değerlendirebilir.

• Sözleşmenin Aynen İfasını İsteme: Arsa sahibi sözleşmenin devam etmesini isteyerek müteahhidin inşaatı tamamlamasını ve bağımsız bölümleri sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesini talep edebilir. Şartların oluşması halinde gecikmeden kaynaklanan zararların tazmini de ayrıca gündeme gelebilir.
• Gecikmeden Doğan Zararların Tazmini: Müteahhit inşaatı zamanında tamamlamadığı için arsa sahibinin ekonomik kayba uğraması halinde gecikme zararının giderilmesi talep edilebilir. Bu zarar özellikle zamanında teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin kullanılamaması nedeniyle ortaya çıkabilir.
• İfadan Vazgeçme ve Zararın Tazmini: Kanuni koşulların bulunması halinde alacaklının ifadan vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden kaynaklanan zararlarını talep etmesi gündeme gelebilir.
• Sözleşmeden Dönme veya Sözleşmenin Sona Erdirilmesi: Kanuni şartların oluşması halinde sözleşmeden dönme veya somut hukuki ilişkinin özelliklerine göre sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik talepler gündeme gelebilir.

Sözleşmeden Dönme ile Fesih Aynı Şey midir?

Hukuki açıdan aynı kavram değildir. Günlük kullanımda ve uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi” ifadesi yaygın biçimde kullanılmaktadır. Ancak sözleşmenin geçmişe etkili olarak tasfiye edilmesi ile ileriye etkili sona ermesinin hukuki sonuçları birbirinden farklı olabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu ayrım özellikle önemlidir. Çünkü sözleşmenin sona erdiği tarihte;

• inşaatın belirli bir bölümü tamamlanmış,
• müteahhide arsa payları devredilmiş,
• bazı bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılmış,
• arsa sahibi de sözleşmeden doğan bazı edimlerini yerine getirmiş

olabilir. Bu nedenle yalnızca “sözleşmeyi feshedelim” şeklinde hareket etmek yerine öncelikle sona ermenin hangi hukuki sonuçları doğuracağı belirlenmelidir. Yargıtay uygulamasında da tapulu taşınmaz payının devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesinde tarafların karşılıklı iradesi veya uyuşmazlık halinde mahkeme kararı önem taşımaktadır.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında inşaatın hangi seviyeye getirildiği hem sözleşmenin ifası hem de sona erdirilmesinin sonuçları açısından önemli olabilir.

Örneğin;
Birinci durum: Müteahhit arsayı teslim almış ancak inşaata hiç başlamamıştır.
İkinci durum: Temel ve birkaç kat yapılmış ancak şantiye terk edilmiştir.
Üçüncü durum: Yapı büyük ölçüde tamamlanmış fakat teslim ve yapı kullanma izin süreci tamamlanmamıştır.

Bu üç uyuşmazlığın aynı hukuki ve ekonomik sonuçları doğuracağı kabul edilemez. Gerektiğinde keşif, bilirkişi incelemesi veya delil tespiti yoluyla fiziksel gerçekleşme oranı, tamamlanan imalatlar, eksik işler ve mevcut yapının durumu belgelenmelidir.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılabilir?

Müteahhidin şantiyeyi terk etmesi halinde ilk yapılması gereken işlemlerden biri mevcut durumun sağlıklı şekilde belgelenmesidir. İnşaat başka bir müteahhit tarafından tamamlanmadan önce; mevcut inşaat seviyesi, yapılan işler, eksik imalatlar, ayıplar, projeye aykırılıklar ve şantiyedeki mevcut malzemeler tespit edilmelidir. Çünkü inşaata daha sonra başka bir yüklenici devam ederse önceki müteahhidin hangi işleri yaptığı ve hangi noktada bıraktığının ispatı güçleşebilir.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce delil tespiti yapılması bazı durumlarda son derece önemli olabilir. Mahkeme aracılığıyla yapılacak delil tespitinde bilirkişi tarafından; inşaatın mevcut seviyesi, gerçekleşme oranı, eksik işler, ayıplı imalatlar, projeye aykırılıklar ve mevcut yapının teknik durumu belirlenebilir. Özellikle müteahhit şantiyeyi terk etmişse veya arsa sahibi işi başka bir yükleniciye tamamlattırmayı düşünüyorsa mevcut durumun değişmeden önce belgelenmesi önem taşır.

Müteahhit Gecikirse Kira Kaybı Talep Edilebilir mi?

Şartların bulunması halinde gecikmeden kaynaklanan kira kaybı veya diğer zararlar gündeme gelebilir. Örneğin arsa sahibine 1 Ocak 2026 tarihinde teslim edilmesi gereken bir daire fiilen 1 Eylül 2026 tarihinde teslim edilmişse aradaki dönemde bağımsız bölümün kullanılamaması nedeniyle ekonomik zarar oluşabilir.

Zararın belirlenmesinde; teslim edilmesi gereken tarih, fiilî teslim tarihi, bağımsız bölümün niteliği, konumu, emsal kira değerleri ve sözleşmedeki özel hükümler değerlendirilir. Her bağımsız bölüm için aynı kira bedelinin esas alınması doğru değildir.

Sözleşmede Cezai Şart Varsa Müteahhit Ödemek Zorunda mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimin gecikmesi veya belirli yükümlülüklerin ihlal edilmesi halinde cezai şart kararlaştırılabilir. Örneğin sözleşmede: “Yüklenici teslimde geciktiği her ay için arsa sahibine belirlenen tutarda cezai şart ödeyecektir.” şeklinde bir hüküm bulunabilir.

Ancak sözleşmede cezai şart bulunması, yazılı tutarın hiçbir hukuki değerlendirme yapılmadan otomatik olarak tahsil edileceği anlamına gelmez. Özellikle; cezai şartın hangi ihlal için öngörüldüğü, ihlalin gerçekleşip gerçekleşmediği, cezai şart ile tazminat taleplerinin ilişkisi, sözleşmenin sona ermesinin cezai şarta etkisi ve tarafların hukuki sıfatları incelenmelidir.

Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark Nedir?

Eksik iş ve ayıplı iş aynı kavram değildir.

Eksik iş, sözleşme veya teknik şartname gereğince yapılması gereken bir imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Örneğin; asansörün yapılmaması, çevre düzenlemesinin tamamlanmaması, ortak alanların bitirilmemesi veya otoparkın yapılmaması eksik iş kapsamında değerlendirilebilir.

Ayıplı iş ise yapılmış bir imalatın sözleşmede kararlaştırılan veya objektif olarak taşıması gereken nitelikleri taşımamasıdır. Örneğin; su yalıtımının hatalı yapılması, çatının su alması, düşük nitelikli malzeme kullanılması, tesisatın hatalı yapılması veya imalatların projeye veya teknik şartnameye uygun olmaması ayıp uyuşmazlığına yol açabilir. Bu ayrım arsa sahibinin kullanabileceği hukuki hakların belirlenmesinde önemlidir.

Ayıplı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ayıplı eser bakımından iş sahibine belirli haklar tanımaktadır. Somut olayın özelliklerine göre; ayıbın giderilmesini isteme, bedelde indirim, kanundaki koşulların oluşması halinde sözleşmeden dönme, yüklenicinin kusuru bulunması halinde zararların tazmini gündeme gelebilir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karma yapısı nedeniyle klasik eser sözleşmesi hükümlerinin somut uyuşmazlığa nasıl uygulanacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit Projeye Aykırı İnşaat Yaparsa Ne Olur?

Müteahhit binayı sadece tamamlamakla değil, sözleşme ve mevzuata uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür. İnşaatın; onaylı mimari projeye, yapı ruhsatına, teknik şartnameye, imar mevzuatına ve sözleşmeye aykırı yapılması sözleşmeye aykırılık ve ayıp uyuşmazlığı doğurabilir. Projeye aykırılık aynı zamanda yapı kullanma izin belgesinin alınmasını güçleştirebilir veya engelleyebilir. Bu nedenle özellikle yüksek değerli projelerde arsa sahibinin yalnızca son teslim tarihini beklemesi yerine inşaatın sözleşme ve proje doğrultusunda ilerleyip ilerlemediğini takip etmesi önemlidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmadan Teslim Gerçekleşmiş Sayılır mı?

Bu sorunun cevabı öncelikle sözleşmeye bağlıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide yapı kullanma izin belgesini alma yükümlülüğü verilmiş ve teslimin buna bağlı olarak yapılacağı düzenlenmişse yalnızca dairenin anahtarının verilmesi sözleşmenin eksiksiz yerine getirildiğini göstermeyebilir. Bu nedenle; fiilî teslim, hukuki teslim ve sözleşmeye uygun tam teslim aynı kavramlar olarak değerlendirilmemelidir.

Müteahhide Devredilen Arsa Payları Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının en hassas noktalarından biri müteahhide yapılan tapu devirleridir. Arsa sahibi müteahhide düşecek bütün payları en başta devretmiş olabileceği gibi sözleşmede kademeli tapu devri sistemi de kurulmuş olabilir. Örneğin tapular; temel tamamlandığında, kaba inşaat belirli seviyeye geldiğinde, çatı kapatıldığında, ince işler tamamlandığında, yapı kullanma izin belgesi alındığında belirli oranlarda devredilebilir.

Müteahhidin henüz hak etmediği düşünülen payları devraldıktan sonra işi bırakması halinde sözleşmenin sona erdirilmesiyle birlikte tapu iptali ve tescil talepleri gündeme gelebilir. Ancak öncelikle güncel tapu kaydı incelenmelidir. Çünkü müteahhit kendisine devredilen payları üçüncü kişilere aktarmış olabilir.

Müteahhit Tapuları Üçüncü Kişilere Devretmişse Ne Olur?

Bu durum uyuşmazlığı önemli ölçüde karmaşık hale getirir. Müteahhit kendisine devredilmiş arsa paylarını veya ileride kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış veya devretmiş olabilir. Bu durumda üçüncü kişinin hukuki durumu otomatik olarak müteahhidin durumuyla aynı kabul edilemez.

Özellikle;

• üçüncü kişinin hangi sözleşmeyle hak kazandığı,
• tapuda tescil yapılıp yapılmadığı,
• tescilin hukuki dayanağı,
• üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı,
• müteahhidin sözleşmedeki edimini ne ölçüde yerine getirdiği,
• arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin hukuki durumu

birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nda tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler bulunması nedeniyle üçüncü kişilere yapılmış devirler dava stratejisini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi düşünülüyorsa öncelikle güncel tapu kayıtlarının bütün takyidatlarıyla birlikte incelenmesini önemli görüyorum.

Müteahhit Kendisine Düşen Daireleri Satabilir mi?

Müteahhidin kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümler üzerinde hangi aşamada tasarrufta bulunabileceği sözleşmeye ve somut hukuki yapıya göre değerlendirilmelidir. Uygulamada müteahhitler finansman sağlamak amacıyla henüz inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilmektedir. Ancak müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişinin arsa sahibine karşı hangi hakları ileri sürebileceği; ana kat karşılığı inşaat sözleşmesine, yüklenicinin edimini yerine getirme seviyesine, satış veya temlik işleminin niteliğine ve tapu durumuna göre değişebilir.

Müteahhit İnşaatı Başka Bir Müteahhide Devredebilir mi?

Öncelikle sözleşmenin hükümleri incelenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hak ve borçlarını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibinin onayına bağlanmış veya tamamen yasaklanmış olabilir. Ayrıca müteahhidin belirli imalatları alt yüklenicilere yaptırması ile kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki taraf sıfatını başka bir kişiye devretmesi aynı hukuki işlem değildir. Bu nedenle şantiyede başka bir inşaat şirketinin veya taşeronun çalışıyor olması tek başına ana sözleşmenin devredildiği anlamına gelmez.

Müteahhit İflas Ederse veya Mali Güçlük Yaşarsa Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat projelerinde müteahhidin mali durumunun bozulması önemli risklerden biridir. Özellikle; şantiyenin uzun süre durması, taşeronların işi bırakması, malzeme temininin kesilmesi, müteahhit hakkında çok sayıda icra takibi bulunması, konkordato sürecinin başlaması, şirketin faaliyetlerini fiilen durdurması, iflas sürecinin gündeme gelmesi halinde hızlı şekilde tapu ve sözleşme incelemesi yapılması gerekebilir.

Bu aşamada yalnızca inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağına değil; taşınmaz üzerindeki hacizlere, ipoteklere, şerhlere, üçüncü kişilere yapılan devirlere, müteahhide henüz devredilmemiş paylara, inşaatın mevcut seviyesine ve sözleşmenin sona erdirilmesinin mümkün olup olmadığına bakılmalıdır.

Arsa Sahibi Müteahhide Verdiği Tapuları Geri Alabilir mi?

Her durumda otomatik olarak geri alınamaz. Müteahhide yapılmış tapu devrinin hukuki sebebi, müteahhidin sözleşmedeki edimini hangi ölçüde yerine getirdiği, sözleşmenin hukuken sona erdirilip erdirilmediği ve taşınmazın halen müteahhit adına kayıtlı olup olmadığı önemlidir. Şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Ancak pay üçüncü kişiye devredilmişse üçüncü kişinin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle: “Müteahhit işi bitirmedi, verdiğim bütün tapuları hemen geri alırım.” şeklinde kategorik bir değerlendirme yapılması doğru değildir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Tek Taraflı İhtarnameyle Yapılabilir mi?

Bu konu özellikle dikkat gerektirir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz devri içeren karma niteliği nedeniyle yalnızca noter ihtarnamesinde “sözleşmeyi feshettim” denilmesinin her durumda sözleşmeyi bütün hukuki sonuçlarıyla sona erdirdiği kabul edilemez. Tarafların sözleşmenin sona erdirilmesi konusunda anlaşmaları mümkündür. Taraflar arasında anlaşma bulunmadığı durumlarda ise sözleşmenin sona ermesi ve buna bağlı tapu sonuçları bakımından mahkeme kararı gerekebilir. Özellikle müteahhide tapu devredilmişse veya üçüncü kişiler hak kazanmışsa dava açılmadan önce bu hususun dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Davası Ne Kadar Sürer?

Her dosya için geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir. Dava süresini özellikle; taraf sayısı, arsa sahibi sayısı, bağımsız bölüm sayısı, üçüncü kişilere yapılmış satışlar, tapu kayıtlarının kapsamı, keşif, bilirkişi incelemeleri, inşaatın gerçekleşme oranının belirlenmesi, eksik ve ayıplı iş iddiaları, tazminat hesaplamaları, karşı davalar, istinaf ve temyiz süreçleri etkileyebilir. Özellikle müteahhidin çok sayıda bağımsız bölümü üçüncü kişilere devrettiği projelerde uyuşmazlık, yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki iki taraflı bir sözleşme davası olmaktan çıkabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Görevli mahkeme uyuşmazlığın hukuki niteliğine ve tarafların sıfatına göre belirlenmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan her uyuşmazlık için tek bir mahkeme türünün görevli olduğunu söylemek doğru değildir.

Somut olayın özelliklerine göre; Asliye Hukuk Mahkemesi, Asliye Ticaret Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi gündeme gelebilir.

Görev belirlenirken yalnızca sözleşmenin adına değil, tarafların sıfatına ve ileri sürülen talebin hukuki niteliğine bakılır. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme uyuşmazlığı ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin talebi aynı görev değerlendirmesine tabi olmayabilir. Aynı şekilde tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin taleplerde yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle dava açılmadan önce görev ve yetki hususlarının somut talep üzerinden belirlenmesi gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Her kat karşılığı inşaat uyuşmazlığının otomatik olarak aynı arabuluculuk rejimine tabi olduğu söylenemez. Dava şartı arabuluculuğun bulunup bulunmadığı; tarafların hukuki sıfatına, uyuşmazlığın ticari veya tüketici uyuşmazlığı niteliğine, ileri sürülen talebe ve uyuşmazlığın konusuna göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle dava açılmadan önce somut talep bakımından zorunlu arabuluculuk bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir.

Antalya’da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Antalya’da arsa ve konut değerlerinin yüksek olması, eski yapıların yenilenmesi ve çok sayıda yeni konut, villa, rezidans ve karma projenin geliştirilmesi kat karşılığı inşaat sözleşmelerini ekonomik açıdan önemli hale getirmektedir. Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez, Döşemealtı, Aksu, Serik, Manavgat, Alanya ve Antalya’nın diğer bölgelerinde imar koşulları, arsa değerleri ve proje yapıları birbirinden farklılık gösterebilir.

Özellikle birden fazla arsa sahibinin bulunduğu projelerde; bağımsız bölüm paylaşımı, müteahhide yapılacak kademeli tapu devirleri, teknik şartname, teslim tarihi, yapı kullanma izin belgesi, gecikme halinde tazminat, müteahhidin üçüncü kişilere yapacağı satışlar sözleşmenin hazırlanması aşamasında ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Uyuşmazlık başladıktan sonra ise yalnızca sözleşmenin değil, taşınmazın güncel hukuki ve fiziksel durumunun birlikte incelenmesi gerekir.

Antalya’da Kat Karşılığı İnşaat Dosyalarında Neleri Kontrol Ediyorum?

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya müteahhidin temerrüdü dosyasını değerlendirirken özellikle;

• kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini,
• sözleşmenin şekil şartlarını, ek protokolleri,
• güncel ve geçmiş tapu kayıtlarını,
• müteahhide devredilen arsa paylarını, üçüncü kişilere yapılan devirleri,
• taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek ve diğer takyidatları,
• yapı ruhsatını, onaylı mimari projeyi, teknik şartnameyi,
• inşaatın başlangıç tarihini, teslim süresini, süre uzatımına ilişkin hükümleri,
• taraflar arasındaki ihtarnameleri ve yazışmaları,
• inşaatın güncel gerçekleşme seviyesini, eksik ve ayıplı işleri,
• yapı kullanma izin belgesinin durumunu,
• cezai şart hükümlerini, gecikmeden kaynaklanan zararları,
• müteahhidin ve varsa yüklenici şirketin hukuki durumunu

birlikte inceliyorum. Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında temel mesele yalnızca: “Müteahhit geç kaldı.” değildir. Asıl değerlendirilmesi gereken; müteahhidin hangi sözleşme yükümlülüğünü ihlal ettiği, arsa sahibinin hangi hukuki hakkı kullanabileceği ve seçilecek hukuki yolun tapu ile taşınmaz üzerinde nasıl bir sonuç doğuracağıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıklarında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri teslim tarihinin geçmesi üzerine sözleşmenin hiçbir hukuki inceleme yapılmadan kendiliğinden sona erdiğinin düşünülmesidir. Bunun yanında; sözleşmedeki teslim tarihinin yanlış hesaplanması, gerekli ihtarın zamanında yapılmaması, ek süre gerekip gerekmediğinin değerlendirilmemesi, inşaat seviyesi değişmeden önce delil tespiti yapılmaması, tapu kayıtları kontrol edilmeden dava açılması, üçüncü kişilere yapılan devirlerin gözden kaçırılması, eksik iş ile ayıplı işin birbirine karıştırılması, yapı kullanma izin belgesinin sözleşmedeki öneminin göz ardı edilmesi, gecikme zararının doğru hukuki temele dayandırılmaması, müteahhidin temerrüdü incelenirken arsa sahibinin kendi yükümlülüklerinin değerlendirilmemesi ve sözleşmenin sona erdirilmesinin tapular üzerindeki sonucunun önceden hesaplanmaması uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirebilir.

Özellikle sözleşmenin sona erdirilmesi düşünülüyorsa tapu durumu ile inşaatın gerçekleşme seviyesinin dava öncesinde birlikte incelenmesini önemli görüyorum.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığının sağlıklı değerlendirilebilmesi için mümkünse aşağıdaki belgeler hazırlanmalıdır:

• Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri, ek protokoller
• Güncel tapu kayıtları, müteahhide yapılan tapu devirlerine ilişkin kayıtlar
• Teknik şartname, mimari proje, yapı ruhsatı
• Yapı kullanma izin belgesi varsa ilgili belgeler
• Noter ihtarnameleri, taraflar arasındaki yazışmalar (e-posta, mesaj)
• Şantiyenin güncel fotoğraf ve videoları, varsa teknik raporlar
• Eksik ve ayıplı işlere ilişkin tespitler
• Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı bilinen satış veya devirler
• Varsa arsa üzerindeki haciz ve ipoteklere ilişkin bilgiler

Belgelerin birlikte incelenmesi, hangi hukuki yolun daha uygun olduğunun belirlenmesini kolaylaştırır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Avukat Zorunlu mu?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması veya uyuşmazlık halinde dava açılması için her durumda avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak bu sözleşmeler genellikle yüksek ekonomik değer taşıyan taşınmazlarla ilgilidir ve aynı dosyada; sözleşme hukuku, eser sözleşmesi, tapu hukuku, teknik inşaat sorunları, tazminat, üçüncü kişi hakları, haciz ve ipotekler birlikte gündeme gelebilir.

Özellikle sözleşme imzalanmadan önce tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağının, teslim tarihinin, teknik şartnamenin, cezai şartın ve teminat mekanizmalarının açık şekilde düzenlenmesi ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların azaltılması bakımından önemlidir. Uyuşmazlık başladıktan sonra ise hangi talebin ileri sürüleceği, sözleşmenin sona erdirilmesinin mi yoksa aynen ifanın mı daha uygun olduğu ve tapuların hukuki durumunun nasıl etkileneceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Antalya Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Hukuki Destek

Antalya’da kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhidin temerrüdü, inşaatın yarım bırakılması, eksik veya ayıplı imalatlar ve tapu uyuşmazlıklarında arsa sahiplerinin ve diğer tarafların hukuki durumlarını gayrimenkul ve borçlar hukuku kapsamında değerlendiriyorum.

Bir müteahhit temerrüdü dosyasını incelerken ilk sorum yalnızca: “Teslim tarihi geçti mi?” değildir. Aynı zamanda; “İnşaat hangi seviyede, müteahhit gerçekten temerrüde düştü mü, hangi tapuları devraldı, üçüncü kişilere devir yaptı mı, sözleşme sona erdirilirse taşınmaz üzerinde ne olacak ve arsa sahibinin ekonomik menfaatini hangi hukuki yol daha iyi koruyabilir?” sorularını birlikte değerlendiriyorum.

Somut uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki destek; sözleşme ve eklerinin hukuki yönden incelenmesini, tapu kayıtlarının kontrolünü, müteahhidin temerrüdünün değerlendirilmesini, noter ihtarnamesinin hazırlanmasını, gerektiğinde delil tespiti yapılmasını, inşaat seviyesinin ve eksik işlerin belirlenmesini, ayıplı imalatların değerlendirilmesini, üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin incelenmesini, aynen ifa, tazminat ve sözleşmenin sona erdirilmesi seçeneklerinin değerlendirilmesini, tapu iptali ve tescil taleplerinin incelenmesini, gecikme nedeniyle oluşan zararların değerlendirilmesini, dava ve kanun yolu süreçlerinin takip edilmesini kapsayabilir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Muratpaşa, Antalya

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Resmî Kaynaklar ve Hukuki Dayanaklar

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Borçlunun temerrüdüne ilişkin TBK m.117 ve devamındaki hükümler ile karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklının seçimlik haklarına ilişkin hükümler müteahhidin temerrüdünün değerlendirilmesinde önemlidir. Eser sözleşmesine ilişkin TBK m.470 ve devamındaki hükümler temel çerçeveyi oluştururken; m.473 teslim tarihi beklenmeden sözleşmeden dönme imkânını düzenlemektedir.
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: Taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî şekil, tapu sicili, ayni haklar ve tapu siciline güven ilkesi bakımından önem taşımaktadır.
• 1512 Sayılı Noterlik Kanunu: Taşınmaz satış vaadi ve ilgili işlemlerin düzenleme şekli.
• 2644 Sayılı Tapu Kanunu: Taşınmazların devri ve tapu sicili işlemleri.
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Görev, yetki, delil tespiti, keşif ve bilirkişi incelemesine dair usul kuralları.
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Uyuşmazlığın taraf yapısı ve talebine göre uygulanan dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri.
• Yargıtay Başkanlığı İçtihatları: Sözleşmenin niteliği, şekli, temerrüt, sözleşmenin sona erdirilmesi, üçüncü kişi hakları ve tapu iptali bakımından emsal kararlar.