Antalya Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Av. Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu bünyesinde taşınmaz hukuku, karmaşık tapu iptal ve tescil davaları, yabancı sermayeli mülk edinim süreçleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kira ihtilaflarında kurumsal hukuki danışmanlık.
Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukukunda Uzman Hukuki Destek
Gayrimenkul hukuku; Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisindeki mülkiyet haklarının sınırlarını, ayni hakların kapsamını, taşınmazların devir rejimlerini ve bu mülkler üzerindeki sınırlı ayni hakların tesis edilme süreçlerini düzenleyen teknik bir eşya hukuku disiplinidir. Küresel emlak yatırımlarının ve yoğun göç dalgalarının merkez üssü haline gelen Antalya'da, taşınmaz hareketliliği çok boyutlu hukuki sorunları beraberinde getmektedir. Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu olarak, gerek yerli mülk sahiplerinin anayasal haklarının korunması gerekse uluslararası yatırımcıların sermaye güvenliğinin yasal güvenceye alınması süreçlerinde profesyonel avukatlık hizmeti sunmaktayız. Taşınmaz hukukunda atılacak en ufak bir usul hatası, telafisi yıllar sürecek ağır maddi yıkımlara kapı aralayabildiğinden, sürecin uzman bir kadroyla takip edilmesi hayati önem taşır.
Antalya Gayrimenkul Hukuku Faaliyet Alanlarımız
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu olarak; muris muvazaası, sahtecilik, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya inançlı işlem protokollerine aykırılık nedenleriyle usulsüzce düzenlenen tapu kayıtlarının iptal edilerek asıl hak sahibi adına tescil süreçlerini titizlikle yönetiyoruz.
Yabancıların Mülk Edinimi
Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin Antalya bölgesinde mülk edinirken karşılaşacakları askeri yasak bölge tahkikatları, mevzuat sınırlandırmaları, Döviz Alım Belgesi (DAB) denetimleri ve istisnai vatandaşlık başvurularını koordine ediyoruz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Müteahhit ve arsa sahipleri arasındaki menfaat dengesini koruyan; teknik şartnameleri, teslim sürelerini, gecikme tazminatlarını, nama ifa yetkilerini ve cezai şartları gelecekteki uyuşmazlıkları sıfırlayacak şekilde kaleme alıyoruz.
Tahliye ve Kira Uyuşmazlıkları
Yasal dava şartı haline gelen kira arabuluculuk süreçleri, kira bedelinin tespiti (5 yıllık süreyi aşan sözleşmeler), kira bedelinin uyarlanması, tahliye taahhütnamenin takibi ve gereksinim nedeniyle tahliye davalarını yürütüyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
Mirasçılar veya paydaşlar arasında paylaşılamayan, üzerinde uyuşmazlık bulunan taşınmazların Sulh Hukuk Mahkemeleri kanalıyla aynen taksim edilmesi veya icra yoluyla satılarak nakde çevrilip paylaştırılması aşamalarını yürütüyoruz.
Kentsel Dönüşüm Mevzuatı
6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunu uyarınca; riskli yapı tespit kararlarına itiraz, karot testleri süreçleri, üçte iki çoğunluk kararlarının noter süreçleri ve azınlık paylarının satışı süreçlerini denetliyoruz.
Kamulaştırma ve Bedel Tespit
Devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından mülkiyetinize haksız müdahale edilmesi, kamulaştırmasız el atma vakaları veya kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında kalması durumlarında bedel artırım davalarını takip ediyoruz.
İmar Hukuku ve İdari İtirazlar
Belediyelerin encümen kararlarıyla uyguladıkları parselasyon işlemlerine, imar planı değişikliklerine, haksız kaçak yapı yıkım ve idari para cezası kararlarına karşı İdare Mahkemelerinde iptal davaları açıyoruz.
Antalya'da Taşınmaz Alım-Satımı ve Yaşanan Hukuki İhtilaflar
Antalya ili, makro-ekonomik açıdan tarım, turizm ve gayrimenkul sektörlerinin kesişim noktasında yer alan, Türkiye'nin uluslararası gayrimenkul arzı en yüksek metropolüdür. Bu denli devasa bir ekonomik döngünün olduğu bir piyasada, taşınmaz uyuşmazlıklarının hacmi ve karmaşıklığı da aynı oranda büyümektedir. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Kamu düzenine ilişkin bu emredici kural nedeniyle, halk arasında sıklıkla yapılan harici satış sözleşmeleri mülkiyeti geçirme noktasında hukuken tamamen geçersizdir. **Avukat Cennet Kesici Çetinbaş**, bu tür geçersiz sözleşmelerden doğan alacak kayıplarının önüne geçilmesi ve mülkiyet hakkının resmi tescille korunması adına müvekkillerine profesyonel koruma sağlamaktadır.
Bir taşınmaz yatırımının güvenliği, devir öncesinde yapılacak çok katmanlı bir hukuki incelemeye (Legal Due Diligence) bağlıdır. Tapu kütüğünün şerhler, beyanlar ve rehinler hanesinin titizlikle analiz edilmesi gerekir. Örneğin, taşınmaz üzerinde yer alan bir aile konutu şerhi, eşin açık rızası olmadan yapılan satışı tamamen geçersiz kılabilir. Benzer şekilde, kütükte yer alan bir ihtiyati tedbir kararı, satış vaadi şerhi, intifa hakkı veya uzun süreli kira şerhleri yeni malikin tasarruf yetkisini tamamen felç edebilir. Sadece tapu müdürlüğü kayıtları da yeterli değildir; taşınmazın ilgili belediyedeki imar dosyası incelenmeli, onaylı mimari projesine aykırı eklentilerin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Aksi takdirde, mülkü satın aldıktan sonra encümen tarafından kesilecek ağır idari para cezaları veya yıkım kararları ile karşı karşıya kalınması işten bile değildir. Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu, yatırım öncesi tüm bu parametreleri inceleyerek müvekkillerine tam kapsamlı risk analiz raporları sunmaktadır.
Mülkiyet Hakkına Yönelik Tecavüzler: Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Dinamikleri
Mülkiyet hakkı, anayasal koruma altında olup hak sahibine mülk üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini mutlak olarak verir. Bu mutlak hakka üçüncü kişiler tarafından haksız, haksız bir zilyetliğe dayanarak veya hiçbir yasal gerekçe olmaksızın müdahale edilmesi durumunda mülkiyet koruma davaları gündeme gelir. Uygulamada en sık karşımıza çıkan dava türü Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) davasıdır. Bu dava ile davalı işgalcinin taşınmaz üzerindeki haksız fiziki kontrolüne son verilmesi talep edilir. Elatmanın önlenmesi davalarında zamanaşımı söz konusu olmayıp, haksız müdahale devam ettiği sürece her zaman açılması mümkündür. **Av. Cennet Kesici Çetinbaş**, Antalya bölgesindeki haksız işgal vakalarında mülk sahiplerinin haklarını korumak adına gerekli yasal süreçleri hızlıca devreye sokmaktadır.
Haksız işgalin bir diğer boyutu ise bu süreçteki maddi zararların tazmin edilmesidir. Mülkü haksız yere elinde bulunduran kötüniyetli zilyet, taşınmazı kullanması sebebiyle hak sahibine Ecrimisil ödemekle yükümlüdür. Ecrimisil, hukuki niteliği itibariyle haksız işgal tazminatıdır ve en fazla geçmişe dönük 5 yıllık talep edilebilir. Ecrimisil bedelinin hesaplanması teknik bir süreçtir; taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, getirebileceği muhtemel kira geliri, tarım arazisi ise ürün rekoltesi gibi kriterler emsal araştırma yöntemleriyle bilirkişi heyetlerince hesaplanır. Özellikle Antalya'daki yüksek değerli turistik tesis arazileri ve örtü altı tarım alanlarındaki sınır ihlallerinde ecrimisil davaları çok yüksek meblağlı uyuşmazlıklara sahne olmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Süreçleri ve Kıymet Takdirine İtiraz
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya miras yoluyla intikal eden elbirliği mülkiyeti şeklinde hak sahibi olması, o taşınmazın ekonomik olarak işletilmesini veya satılmasını ciddi ölçüde zorlaştırabilir. Hissedarlar mülkün geleceği, satışı veya kiralanması konusunda oybirliği sağlayamadıklarında, Medeni Kanun her bir paydaşa ortaklığın sonlandırılmasını isteme hakkı tanımıştır. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davası, taşınmaz üzerindeki tüm paydaşlar arasındaki ortaklık bağını çözen, tüm ortakların davalı ve davacı konumunda eşit haklara sahip olduğu özel bir dava türüdür.
Mahkeme, yargılama aşamasında öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini yasal olarak araştırır. Aynen taksim, mülkün fiziki olarak paydaşların hisseleri oranında bölünmesi demektir. Ancak Antalya gibi kentsel sit alanlarının yoğun olduğu bölgelerde imar kanunları, asgari parsel büyüklükleri ve Toprak Koruma Kanunu'nun tarım arazilerinin bölünmesini yasaklayan amir hükümleri nedeniyle aynen taksim neredeyse imkansızdır. Bu durumda mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Taşınmaz, Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu veya İcra Müdürlüğü kanalıyla açık artırma yöntemiyle satılır. Satış aşamasında belirlenen Kıymet Takdiri kararlarına yasal süresi içinde itiraz etmek, taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında bir bedelle icradan satılmasını engellemek adına **Avukat Cennet Kesici Çetinbaş** tarafından titizlikle yürütülen işlemlerin başında gelir.
Muris Muvazaası Davalarında İspat Vasıtaları ve Yargıtay Kıstasları
Miras hukukunun gayrimenkul hukuku ile en keskin kesişim noktası Muris Muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) davalarıdır. Miras bırakan kişi, sağlığında mirasçılarından bazılarını miras hakkından mahrum bırakmak amacıyla taşınmazlarını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermektedir. Ancak arka plandaki gerçek irade aslında karşılıksız bir bağışlamadır. Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, saklı payı olsun ya da olmasın, miras hakkı zedelenen her mirasçı bu gizli sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Muris muvazaası davalarında herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur; murisin ölümünden sonra her zaman açılabilir. Bu davaların merkezinde murisinin mal kaçırma kastının bulunup bulunmadığının ispatı yer alır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, muvazaanın ispatında her türlü delile başvurulabilir. Örneğin; devir tarihinde murisin paraya ihtiyacının olmaması, tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın o günkü gerçek değeri arasındaki fahiş fark, alıcının işsiz veya düşük gelirli olması gibi karineler muvazaanın ispatında mahkemenin kararını belirleyen ana unsurlardır. **Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu**, miras hakkından doğan bu karmaşık dava süreçlerinde delillerin toplanması ve Yargıtay kıstaslarına uygun savunma kurgulanmasında köklü bir tecrübeye sahiptir.
Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu'ndan Teknik Hukuki Uyarı: Taşınmazın aynından doğan uyuşmazllıklarda mahkemenin yetkisi kesin niteliktedir. HMK Madde 12 uyarınca, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına, sınırlı ayni haklara veya taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalar yalnızca mülkün bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez, taraflarca aksine anlaşma yapılamaz.
Kira Hukukunda Arabuluculuk Zorunluluğu ve Stratejik İhtar Süreçleri
Ekonomik göstergelerin dalgalanması, enflasyon oranları ve tersine göç hareketleri, Antalya genelindeki konut ve işyeri kira fiyatlarını radikal biçimde yukarı taşımıştır. Bu durum, mülk sahipleri ile kiracılar arasında adeta bir dava patlamasına yol açmıştır. Adalet mekanizmasının bu yük altında ezilmesini önlemek amacıyla yürürlüğe giren yasal düzenlemelerle, kira hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması Dava Şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen Son Tutanak dava dilekçesine eklenmek zorundadır. **Avukat Cennet Kesici Çetinbaş**, gerek arabuluculuk masasında müvekkillerinin haklarının korunması gerekse uzlaşma sağlanamadığında dava aşamalarının yürütülmesinde aktif rol oynamaktadır.
Kira hukukunun en teknik alanlarından biri Kira Tespit Davalarıdır. 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, kira bedeli sadece TÜFE oranları ile bağlı kalınarak değil, mülkün konumu, emsalleri ve bölgedeki hakkaniyet rayiçleri göz önünde bulundurularak yeniden belirlenir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise mülkün değerini veya paranın alım gücünü etkileyen olağanüstü durumlarda TBK 138 kapsamında Kira Uyarlama Davası açılabilir. Her iki dava türünde de doğru delillerin toplanması ve bölge analizlerinin mahkemeye sunulması sonucun seyrini doğrudan değiştirir.
Yasal Tahliye Nedenleri ve Hak Düşürücü Sürelerin Yönetimi
Türk Borçlar Kanunu, sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak kiracıyı koruma altına almıştır. Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Ev sahibinin haklı nedenlerle tahliye talep edebilmesi için kanunda sayılan sınırlı nedenlerin varlığı ve bu nedenlerin kesin yasal sürelere bağlanmış olması gerekir. **Av. Cennet Kesici Çetinbaş**, bu hak düşürücü sürelerin takibinde mal sahiplerine tam destek sunmaktadır:
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK 352/1): Kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği belgedir. Taahhütnamenin geçerli olması için mutlaka kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Ev sahibi tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açmalıdır.
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK 350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Dönemsel veya keyfi ihtiyaç iddiaları reddedilir. Dava, kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2): Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi üzerine, ev sahibi tarafından farklı aylara ait iki adet haklı ihtarname çekilirse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresine Dayalı Fesih (TBK 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescili davaları, delillerin toplanması, kadastro ve tapu kayıtlarının celbi, keşif ve bilirkişi inceleme süreçleri nedeniyle görece uzun süren dava türlerindendir. İlk derece mahkemesindeki süreç ortalama 12 ila 24 ay arasında tamamlanmakla birlikte, uyuşmazlığın karmaşıklığı, tanık sayısı ve istinaf/yargıtay aşamaları toplam süreyi etkileyebilmektedir. **Av. Cennet Kesici Çetinbaş** ile yürütülen süreçlerde tüm deliller zamanında celbedilerek gereksiz uzamaların önüne geçilir.
Yasal olarak yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de mülk edinirken bir avukat tutması zorunlu değildir. Ancak yabancıların mülk edinimi askeri yasak bölgelerin tahkiki, imar kısıtlamaları, döviz alım belgesi (DAB) zorunluluğu ve vatandaşlık veya ikamet yönetmeliklerine tam uyum gibi riskli prosedürler içerir. Hatalı bir yatırımla dolandırıcılık veya hak kaybına uğramamak adına **Cennet Kesici Çetinbaş Hukuk Bürosu**'ndan hukuki danışmanlık alınması fiilen büyük bir gerekliliktir.
Evet, elbirliği veya paylı mülkiyete konu olan bir gayrimenkulde, paydaşlardan her biri diğer ortakların onayını veya katılımını aramaksızın tek başına ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Bu davada mahkeme tüm ortakları davaya dahil eder ve taşınmazın durumuna göre aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın bitirilmesine hükmeder.
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı olması, kiracının veya yetkili temsilcisinin imzasını taşıması ve en önemlisi **kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte** düzenlenmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme imzalanmadan önce boş kağıda alınan taahhütnamelerin tespiti halinde, taahhütname mahkemece geçersiz sayılmaktadır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir hissedarın kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer hissedarlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren ayni bir haktır. Hakkın kullanılabilmesi için satışın diğer ortaklara noter kanalıyla ihbar edilmesi gerekir. İhbardan itibaren 3 ay, her halükarda satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Sürecin yönetimi ve yasal risk analizi için **Avukat Cennet Kesici Çetinbaş**'a danışılması kritik önem arz eder.
Müteahhidin taahhüt ettiği sürede inşaatı bitirememesi veya durdurması halinde arsa sahibi mahkemeye başvurarak delil tespiti yaptırmalı ve mevcut inşaat seviyesini saptamalıdır. Ardından müteahhide ihtar çekilerek ek süre verilmeli, süre sonunda ifa gerçekleşmezse sözleşmenin fesihi, gecikme tazminatı veya Nama İfa süreçleri başlatılabilir.
Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, bir vatandaşın özel mülkiyetindeki taşınmaza fiilen el koyması veya imar planında mülkü uzun yıllar boyunca kamusal alan olarak gösterip malikin tasarruf hakkını hukuken engellemesidir. Bu durumda malik, idareye karşı Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat davası veya Müdahalenin Men-i davası açarak mülkünün gerçek değerini nakden tahsil edebilir.
Riskli yapı ilan edilen binada, yıkım sonrasında yapılacak yeni projenin şartlarına paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayan veya muhalif kalan 1/3'lük azınlık paydaşların hisseleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü nezdinde, diğer paydaşlar arasında açık artırma usulüyle satılmak üzere ihaleye çıkarılır. Eğer diğer paydaşlar bu payı satın almazsa, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilir veya üçüncü kişilere satılır.