Antalya Önalım (Şufa) Hakkı Davaları

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara belirli koşullarla bu payı öncelikli olarak edinme imkânı sağlayan bir haktır. Uygulamada “şufa hakkı” olarak da bilinir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyette bir paydaş taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar kanuni önalım hakkını kullanabilir. Ancak önalım hakkı her devir işleminde uygulanmaz; satışın niteliği, alıcının kim olduğu, taşınmazdaki mülkiyet yapısı, fiilî taksim iddiası, bildirim tarihi ve dava süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Son güncelleme: 28 Ağustos 2026
Hukuki inceleme: Avukat Cennet Kesici Çetinbaş

Kısa Cevap: Hissedar Payını Başkasına Satarsa Diğer Hissedar Ne Yapabilir?

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Şartların bulunması halinde paydaş;

• satışın kendisine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde,
• her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde

alıcıya karşı önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Ancak dava açılması tek başına yeterli değildir. 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik sonrasında dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibinin belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde hâkimin belirlediği yere nakden yatırması gerekir.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Amaç paylı mülkiyet ilişkisine yabancı kişilerin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara satılan payı edinme imkânı tanımaktır.

Önalım hakkının doğması için genel olarak;

• taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması,
• paydaşlardan birinin payını satması,
• satışın üçüncü kişiye yapılması,
• önalım hakkını ortadan kaldıran bir durumun bulunmaması

gerekir.

Kimler Önalım Hakkını Kullanabilir?

Kanuni önalım hakkı diğer paydaşlara aittir. Örneğin bir taşınmazda A, B ve C isimli üç paydaş varsa ve A kendi payını taşınmazda daha önce paydaş olmayan D’ye satarsa, B ve C açısından önalım hakkı gündeme gelebilir.

Ancak paydaşın kendi payını başka bir mevcut paydaşa satması ile üçüncü kişiye satış aynı şekilde değerlendirilmez. Dava açılmadan önce güncel ve satış tarihindeki tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir.

Önalım Hakkı Hangi İşlemlerde Doğar?

Kanuni önalım hakkının temel olarak bir satış işlemi nedeniyle doğması gerekir. Her mülkiyet devri otomatik olarak önalım hakkı doğurmaz.

Örneğin;

• satış,
• bağış,
• miras yoluyla intikal,
• mal paylaşımı,
• cebrî artırma,
• farklı hukuki nedenlere dayanan devirler

aynı hukuki sonucu doğurmaz. Özellikle tapuda satış olarak gösterilen işlemin gerçekte başka bir hukuki işlem olduğu iddiası varsa işlemin gerçek niteliği ayrıca değerlendirilebilir.

Cebrî Artırmada Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle icra satışları ile tarafların serbest iradesiyle gerçekleştirdikleri olağan tapu satışları birbirinden ayrılmalıdır.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Kanuni önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yani paydaşın yalnızca alıcıya veya satıcıya; “Bu payı ben almak istiyorum.” demesi önalım hakkının hukuken kullanılmasını sağlamaz. TMK m.734 uyarınca önalım hakkının dava yoluyla kullanılması gerekir. Bu dava sonucunda şartların oluştuğu kabul edilirse, dava konusu payın davalı alıcı adına olan tapu kaydının iptali ve önalım hakkı sahibi adına tescili gündeme gelir.

Önalım Davası Kime Karşı Açılır?

Önalım hakkına dayalı dava, payı satan eski paydaşa değil, payı satın alan kişiye karşı açılır. Çünkü önalım hakkı sahibinin amacı satılan payın kendi adına geçirilmesidir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapuda payın halen ilk alıcı adına olup olmadığı kontrol edilmelidir. Payın dava açılmadan önce başka bir kişiye devredilmiş olması dava stratejisini değiştirebilir.

Önalım Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

Türk Medeni Kanunu m.733 uyarınca yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.

Önalım hakkı; satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde; satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer.

Bu nedenle satışın öğrenildiği tarih ile kanunda öngörülen noter bildiriminin tarihi aynı kavram değildir. Dava süresi hesaplanırken tebligatın şekli ve tarihi dikkatle incelenmelidir.

Noter Bildirimi Yapılmazsa Ne Olur?

Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi kanunda açıkça düzenlenmiştir. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık sürenin hangi tarihten başlayacağı açısından yalnızca malikin satışı fiilen öğrenmiş olması üzerinden otomatik sonuç çıkarılmamalıdır.

Bununla birlikte iki yıllık üst sürenin ayrıca dikkate alınması gerekir. Bu nedenle satıştan uzun süre sonra öğrenilen dosyalarda öncelikle;

• satış tarihi,
• noter bildirimi bulunup bulunmadığı,
• bildirimin kime ve ne zaman yapıldığı

kontrol edilmelidir.

2026’da Önalım Bedeli Nasıl Belirleniyor?

Bu alan 2025 sonunda önemli ölçüde değişmiştir. Önceki düzenlemede önalım hakkı sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmakla yükümlüydü. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle TMK m.734 değiştirilmiş ve 25 Aralık 2025 itibarıyla yeni sistem yürürlüğe girmiştir.

Yeni düzenlemeye göre; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.

Önalım hakkı sahibi;

• hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli,
• alıcıya düşen tapu giderlerini

verilen kesin süre içinde, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere nakden yatırmalıdır. Bu yükümlülüğün kesin süre içinde yerine getirilmemesi halinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.

Bu nedenle eski internet içeriklerinde görülen “tapu satış bedelini yatırmanız yeterlidir” açıklaması 2026 itibarıyla güncel hukuki durumu tam olarak yansıtmamaktadır.

Rayiç Bedel Nasıl Belirlenecek?

Rayiç bedel, dava konusu payın gerçek piyasa değerini ifade eder. Bedelin belirlenmesinde uyuşmazlığın özelliklerine göre;

• taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu ve niteliği,
• yapılaşma hakkı ve çevresel özellikleri,
• emsal satışlar, pay oranı ve taşınmazın ekonomik özellikleri

değerlendirilebilir. Mahkemenin gerektiğinde bilirkişi incelemesine başvurması gündeme gelebilir. Dolayısıyla tapuda gösterilmiş satış bedeli ile mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedelin aynı olması zorunlu değildir.

Yeni Rayiç Bedel Düzenlemesi Eski Davalara da Uygulanıyor mu?

7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici düzenlemede, TMK m.734’te yapılan değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağı öngörülmüştür. Bu hüküm hakkında Anayasa Mahkemesine itiraz başvuruları yapılmış olmakla birlikte, somut dosyada yürürlükte bulunan düzenlemeler ve varsa güncel Anayasa Mahkemesi kararları ayrıca kontrol edilmelidir. Bu nedenle devam eden eski tarihli önalım davalarında da bedel konusunda güncel mevzuata göre hareket edilmesi önemlidir.

Önalım Bedeli Süresinde Yatırılmazsa Ne Olur?

Yeni TMK m.734 düzenlemesi bu konuda açıktır. Mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri verilen kesin süre içerisinde yatırılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Bu nedenle bedelin belirlenmesi kadar mahkemenin verdiği kesin sürenin takip edilmesi de kritik öneme sahiptir.

Tapuda Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi Önalım Davasını Etkiler mi?

2025 yılı sonundaki değişiklikten önce tapuda gösterilen satış bedeli, önalım bedeli açısından çok önemliydı. Yeni düzenleme ile dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi esasına geçilmesi bu alandaki değerlendirmeyi önemli ölçüde değiştirmiştir. Bu nedenle 2026 itibarıyla yalnızca tapu senedinde gösterilen satış bedeline dayanarak dava maliyetinin veya önalım bedelinin kesin olarak hesaplanması doğru değildir.

Fiilî Taksim Önalım Davasını Etkiler mi?

Uygulamada önalım uyuşmazlıklarının önemli savunmalarından biri fiilî taksim iddiasıdır. Paydaşların taşınmazı uzun süredir kendi aralarında belirli bölümlere ayırarak kullanmaları ve her paydaşın kendisine bırakılan bölümü bağımsız şekilde kullanması halinde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı yönünde uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Ancak yalnızca; “Her hissedar başka yerde kullanıyor.” demek fiilî taksimin varlığını otomatik olarak kanıtlamaz. Somut olayda;

• taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı,
• kullanımın ne kadar süredir devam ettiği,
• paydaşlar arasında ortak bir kullanım düzeninin bulunup bulunmadığı,
• satışa konu payla kullanım alanı arasındaki ilişki,
• tanık, fotoğraf, kroki ve diğer deliller

birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Bölünmüş Gibi Kullanılıyorsa Şufa Hakkı Kullanılamaz mı?

Her durumda böyle bir sonuç çıkarılamaz. Fiilî kullanım biçiminin önalım hakkı üzerindeki etkisi dosyanın özelliklerine bağlıdır. Özellikle paydaşların uzun yıllardır herkesin kendi bölümünü kullandığı yerleşik bir düzen oluşturduğu iddia ediliyorsa bu husus dava bakımından önem taşıyabilir. Ancak fiilî taksim bir tapu devri değildir ve taşınmazın paylı mülkiyet niteliğini tek başına ortadan kaldırmaz.

Feragat, Vazgeçme ve Özel Durumlar

Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu m.733 uyarınca önalım hakkından genel olarak feragat edilmesi resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Bu nedenle sözlü olarak; “Ben hiçbir zaman şufa hakkımı kullanmayacağım.” denilmesi kanunun öngördüğü genel feragat şeklinin yerine geçmez.

Belirli Bir Satışta Önalım Hakkından Vazgeçilebilir mi?

Evet. Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek mümkündür. TMK m.733’e göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu durum genel feragatten farklıdır. Genel feragat gelecekteki satışlar bakımından da sonuç doğurabilirken belirli satıştan vazgeçme yalnızca ilgili satış işlemini kapsar.

Paydaş Payını Başka Bir Paydaşa Satarsa Önalım Hakkı Doğar mı?

Kanuni önalım hakkının temel amacı paylı mülkiyet ilişkisine üçüncü bir kişinin girmesi halinde diğer paydaşlara öncelik tanımaktır. TMK m.732 de hakkı, payın “üçüncü kişiye” satılması şartına bağlamaktadır. Bu nedenle payın mevcut paydaşlardan birine satılması ile taşınmazla daha önce hukuki bağı bulunmayan bir kişiye satılması aynı şekilde değerlendirilmez.

Payın Bağışlanması Halinde Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Kanuni önalım hakkı satış işlemine bağlı olarak doğar. Gerçek bir bağış işlemi kural olarak satış değildir. Ancak tapuda bağış olarak gösterilmiş bir işlemin gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa işlem muvazaa ve gerçek hukuki niteliği yönünden ayrıca incelenebilir. Bu tür dosyalarda yalnızca tapudaki işlem adına bakılması yeterli olmayabilir.

Satış Akrabaya Yapılmışsa Önalım Hakkı Kullanılabilir mi?

Alıcının satıcıyla akraba olması tek başına her olayda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Önemli olan devrin gerçek niteliği ve kanuni önalım hakkının koşullarının bulunup bulunmadığıdır. Örneğin satış olarak gösterilen işlemin gerçekte bağış olduğu veya aile içi farklı bir hukuki amaç taşıdığı ileri sürülebilir. Bu nedenle akrabalık ilişkisi tek başına davanın sonucunu belirleyen bir kriter değildir.

Dava Süreci ve Görevli Mahkeme

Hissedar Satışı Önceden Haber Vermek Zorunda mı?

Kanunda satıştan önce diğer paydaşlardan izin alma şeklinde genel bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak gerçekleştirilen satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bu bildirim özellikle üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması açısından önem taşır.

Önalım Davasında Tapu İptali ve Tescil Nasıl Gerçekleşir?

Davanın kabulü halinde satış konusu pay bakımından alıcı adına olan tapu kaydının iptali ve önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilmesi gündeme gelir. Ancak bunun için;

• önalım hakkının doğmuş olması,
• davanın süresinde açılması,
• hakkı ortadan kaldıran bir durum bulunmaması,
• gerekli rayiç bedel ve tapu giderlerinin süresinde yatırılması

gibi şartların gerçekleşmesi gerekir. Tapu iptali ve tescil talepleri bu unsurların ispatına bağlıdır.

Birden Fazla Paydaş Önalım Hakkını Kullanırsa Ne Olur?

Aynı satış nedeniyle birden fazla paydaş önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda hak sahiplerinin payı hangi şekilde kazanacağı ve satış konusu payın aralarında nasıl dağıtılacağı somut dava ve paydaşlık yapısına göre değerlendirilir. Bu nedenle taşınmazdaki bütün paydaşların ve oranlarının dava öncesinde belirlenmesi önemlidir.

Önalım Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davaları taşınmaz ve mülkiyet hakkıyla doğrudan bağlantılıdır. Görev ve yetki belirlenirken davanın hukuki niteliği ile taşınmazın bulunduğu yer dikkate alınmalıdır. Uygulamada kanuni önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralları ayrıca önem taşır.

Önalım Davası Ne Kadar Sürer?

Her dava için geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir. Davanın süresini özellikle; taraf sayısı, tapu kayıtlarının kapsamı, fiilî taksim savunması, muvazaa iddiaları, rayiç bedel tespiti, bilirkişi incelemesi, keşif, tanık dinlenmesi ve kanun yolları etkileyebilir. 2025 sonunda getirilen rayiç bedel sistemi nedeniyle bedel belirlenmesine ilişkin teknik incelemeler de dava sürecinde daha önemli hale gelmiştir.

Antalya’da Önalım (Şufa) Hakkı Davaları

Antalya’da özellikle hisseli taşınmazların yoğun olduğu bölgelerde önalım uyuşmazlıklarıyla karşılaşılabilir. Muratpaşa, Konyaaltı ve Kepez’de arsa ve yapı niteliğindeki hisseli taşınmazlar; Döşemealtı, Aksu, Serik, Manavgat, Alanya ve diğer bölgelerde ise tarla, bahçe, arsa ve gelişme alanlarına ilişkin pay satışları uyuşmazlık konusu olabilir. (Ayrıca, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) uyuşmazlıkları da paylı mülkiyet yapılarında sıkça gündeme gelir.)

Taşınmaz değerlerinin yüksek olması nedeniyle önalım davasında rayiç bedelin belirlenmesi ekonomik açıdan özellikle önemlidir. Aynı ilçe içerisinde dahi; imar hakkı, ana yola cephe, denize uzaklık, parsel büyüklüğü, yapılaşma imkânı, turizm veya ticaret potansiyeli rayiç bedeli önemli ölçüde değiştirebilir.

Antalya’da Önalım Davalarında Neleri Kontrol Ediyorum?

Bir önalım hakkı dosyasını değerlendirirken özellikle;

• güncel ve geçmiş tapu kayıtlarını, satış tarihini, satış konusu pay oranını,
• alıcının satış öncesinde paydaş olup olmadığını, noter bildirimini,
• üç aylık ve iki yıllık süreleri, satışın gerçek hukuki niteliğini,
• varsa feragat veya vazgeçme belgelerini,
• taşınmazın fiilî kullanım biçimini, fiilî taksim iddiasını,
• rayiç değeri etkileyen taşınmaz özelliklerini,
• önceki dava ve tapu işlemlerini

birlikte inceliyorum. Önalım davasında temel mesele yalnızca: “Bir hissedar payını sattı mı?” değildir. Asıl değerlendirilmesi gereken; satışın önalım hakkı doğurup doğurmadığı, davanın süresinde açılıp açılamayacağı, hakkın kullanılmasına engel bir durum bulunup bulunmadığı ve güncel rayiç bedelin ne olacağıdır.

Önalım Davalarında Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada özellikle; satış öğrenildiği halde dava süresinin kaçırılması, noter bildirimi ile fiilî öğrenmenin birbirine karıştırılması, satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığının kontrol edilmemesi, cebrî satışlarda önalım hakkı bulunduğunun düşünülmesi, fiilî taksim savunmasının göz ardı edilmesi, feragat ve vazgeçme belgelerinin incelenmemesi, eski düzenlemeye göre yalnızca tapu satış bedelinin esas alınması, mahkemenin belirlediği rayiç bedelin kesin sürede yatırılmaması ve doğru davalının belirlenmemesi hak kaybına neden olabilir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Mümkünse aşağıdaki belgelerin hazırlanması faydalıdır:

• Güncel tapu kaydı ve satış tarihinden önceki tapu kayıtları
• Tapu satış belgesi ve satış bedeline ilişkin belgeler
• Noter bildirimi ve tebliğ evrakı
• Paydaşlık durumunu gösteren kayıtlar
• Varsa feragat veya vazgeçme belgeleri
• Fiilî kullanımı gösteren fotoğraf, kroki ve belgeler
• Varsa kira, kullanım veya paylaşım belgeleri
• Önceki mahkeme kararları ve dava dosyaları

Bu belgelerin birlikte incelenmesi önalım hakkının doğup doğmadığının ve dava süresinin doğru şekilde değerlendirilmesini kolaylaştırır.

Önalım Davasında Avukat Zorunlu mu?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında kural olarak avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak bu davalarda; hak düşürücü süreler, noter bildirimi, satışın hukuki niteliği, fiilî taksim, feragat ve vazgeçme, rayiç bedel, bilirkişi incelemesi, tapu iptali ve tescil aynı dosyada birlikte gündeme gelebilir. Özellikle üç aylık ve iki yıllık hak düşürücü süreler nedeniyle satış öğrenildiğinde dosyanın gecikmeden değerlendirilmesi önemlidir.

Antalya Önalım (Şufa) Hakkı Davalarında Hukuki Destek

Antalya’da kanuni önalım hakkı, şufa davaları, hisseli taşınmaz satışları ve önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında paydaşların ve payı satın alan kişilerin hukuki durumlarını gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendiriyorum.

Somut uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki destek; tapu kayıtlarının incelenmesini, önalım hakkının doğup doğmadığının değerlendirilmesini, hak düşürücü sürelerin hesaplanmasını, noter bildiriminin incelenmesini, satış işleminin hukuki niteliğinin değerlendirilmesini, fiilî taksim iddiasının incelenmesini, rayiç bedel sürecinin takip edilmesini, bilirkişi raporlarına ilişkin değerlendirmeleri, tapu iptali ve tescil davasının takibini, istinaf ve diğer kanun yolu süreçlerinin değerlendirilmesini kapsayabilir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Muratpaşa, Antalya

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Resmî Kaynaklar ve Hukuki Dayanaklar

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: Kanuni önalım hakkının temel düzenlemeleri TMK m.732, 733 ve 734’te yer almaktadır. Payın üçüncü kişiye satılması, cebrî artırma istisnası, feragat, noter bildirimi, hak düşürücü süre ve dava yoluyla kullanım bu maddelerde düzenlenmektedir.
• 7571 Sayılı Kanun: 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile TMK m.734’ün önalım bedeline ilişkin ikinci fıkrası değiştirilmiş; satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedelin esas alınması sistemi getirilmiştir. Değişiklik 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görev, yetki, deliller, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolları açısından önem taşımaktadır.
• Anayasa Mahkemesi Kararları: Önalım hakkının mülkiyet hakkı üzerindeki etkileri ve 2025 sonunda getirilen rayiç bedel sistemine ilişkin düzenlemeler, güncel anayasal denetime ilişkin içtihatlar dikkate alınmalıdır.