Kira Bedeli Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları

Kira bedelinin uzun süre piyasa koşullarının altında veya üstünde kalması, tarafların kira sözleşmesi yapılırken öngöremediği ekonomik değişikliklerin ortaya çıkması ya da kira ilişkisinin yıllar içinde mevcut ekonomik gerçeklikten uzaklaşması, kira bedelinin yeniden değerlendirilmesini gündeme getirebilir.

Ancak kira bedelinin değiştirilmesine yönelik her uyuşmazlık aynı hukuki yolla çözülmez. Uygulamada özellikle kira bedelinin tespiti davası ile kira uyarlama davası birbirine karıştırılmaktadır. Oysa bu davaların hukuki dayanakları, şartları, mahkemenin yaptığı inceleme ve sonuçları birbirinden farklıdır.

Kira tespit davası özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri kapsamında gündeme gelirken, kira uyarlaması daha çok sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen koşullar nedeniyle sözleşme dengesinin ciddi biçimde bozulduğu durumlarda değerlendirilebilir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Son güncelleme: 28 Ağustos 2026
Hukuki inceleme: Avukat Cennet Kesici Çetinbaş

Bu sayfada kira bedelinin tespiti davasını, beş yıllık kira ilişkilerindeki rayiç değerlendirmesini, kira artış oranlarını, dava açma zamanını, kira uyarlama davasının şartlarını, iki dava arasındaki farkları, zorunlu arabuluculuğu ve Antalya’da kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken temel hukuki konuları açıklıyorum.

Kısa Cevap: Kira Bedeli Mahkeme Tarafından Yeniden Belirlenebilir mi?

Evet.

Kanuni şartların bulunması halinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi mümkündür. Ancak kullanılacak hukuki yol somut duruma göre değişir.

Özellikle:

• kira ilişkisinin süresi,
• konut veya çatılı işyeri kirası olup olmadığı,
• mevcut kira bedeli,
• sözleşmedeki artış hükmü,
• beş yıllık sürenin dolup dolmadığı,
• emsal kira bedelleri,
• ekonomik koşulların sözleşme sonrasında olağanüstü biçimde değişip değişmediği

değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin piyasanın altında kaldığı her durumda otomatik olarak uyarlama davası, beş yıl dolmadan her durumda da rayiç kira bedeline yükseltme mümkün değildir. Öncelikle kira tespiti ile kira uyarlaması arasındaki ayrım doğru yapılmalıdır.

Kira Bedelinin Belirlenmesinin Hukuki Dayanağı Nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

TBK m.344 kapsamında kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde nasıl belirleneceği, özellikle:

• tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları,
• tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri,
• emsal kira bedelleri,
• kiralananın durumu

bakımından kurallara bağlanmıştır.

Kira uyarlaması bakımından ise somut olayın niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi gündeme gelebilir. Bu nedenle kira bedelinin değiştirilmesini isteyen tarafın öncelikle hangi hukuki kuruma dayanacağını doğru belirlemesi gerekir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin kanunda belirtilen esaslar çerçevesinde mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan davadır.

Bu davanın temel amacı: mevcut kira ilişkisinin devam ettiği yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir.

Kira tespit davası kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Dolayısıyla bu dava yalnızca ev sahibinin kira bedelini artırmak amacıyla kullanabileceği bir hukuki yol değildir. Şartların bulunması halinde kiracı da kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Kira Tespit Davası Hangi Kiralamalarda Açılabilir?

Kira bedelinin tespitine ilişkin TBK hükümleri özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından önem taşır. Örneğin daire, villa, apartman dairesi, ofis, dükkân, mağaza ve çatılı ticari işyeri gibi kiralananlarda kira tespit davası gündeme gelebilir.

Ancak her kira ilişkisinin hukuki niteliği aynı değildir. Taşınmazın kullanım şekli ve kira ilişkisinin TBK’nın konut ve çatılı işyeri hükümleri kapsamında olup olmadığı dosya özelinde ayrıca incelenmelidir.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmaları, TBK m.344 kapsamında kanuni sınırlar içerisinde geçerlidir.

Kural olarak yenilenen kira döneminde tarafların belirlediği artış oranı: tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Bu sınır, tarafların sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlemesi halinde de önem taşır. Örneğin kira sözleşmesinde: “Her yıl kira bedeli %50 artırılır.” şeklinde bir hüküm bulunması, kanuni sınırın üzerindeki kısmın otomatik olarak uygulanabileceği anlamına gelmez.

2026 Yılında Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Hayır.

Konut kiralarında belirli bir dönem için uygulanmış olan geçici %25 kira artış sınırlaması sürekli bir düzenleme değildi. Bu nedenle 2026 yılında kira artışının değerlendirilmesinde genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlükteki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri esas alınır.

Dolayısıyla eski dönemlerde uygulanan geçici %25 sınır üzerinden güncel kira artışı hesabı yapılmasını doğru bulmuyorum. Her kira dönemi kendi başlangıç tarihi ve o tarihte yürürlükte bulunan mevzuat kapsamında değerlendirilmelidir.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Burada sıklıkla yanlış anlaşılan bir ayrım bulunmaktadır.

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava yalnızca beşinci yıldan sonra açılabilen bir dava değildir. Ancak beş yıldan önce mahkemenin kira bedelini belirlerken uygulayabileceği kriterler ile beş yıldan sonra dikkate alınabilecek kriterler farklıdır.

Beş yıldan önceki kira dönemlerinde esas olarak tarafların sözleşmedeki artış anlaşması ve TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı önem taşır. Beş yıldan sonra ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da mahkemenin değerlendirmesinde daha belirgin hale gelir.

Bu nedenle: “Kira tespit davası için mutlaka beş yıl beklemek gerekir.” şeklindeki ifade tek başına doğru değildir.

Beş Yıl Dolduktan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde daha kapsamlı bir değerlendirme yapılır.

TBK m.344 kapsamında mahkeme özellikle:

• TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
• kiralananın durumunu,
• emsal kira bedellerini

dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Burada piyasa rayici önem kazanmakla birlikte: “Çevredeki ilanlarda kira 50.000 TL, o halde mahkeme de 50.000 TL belirler.” şeklinde otomatik bir hesaplama yapılmaz. Mahkeme somut taşınmazın özelliklerini ve gerçek emsal kira ilişkilerini değerlendirir.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve yenilenen kira dönemleri önemlidir.

Örneğin: 1 Eylül 2021 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde hangi kira döneminden itibaren TBK m.344 kapsamında beş yıllık rayiç değerlendirmesinin yapılabileceği, dönemler tek tek hesaplanarak belirlenmelidir.

Yalnızca “Takvim olarak beş yıl geçti.” şeklinde bir değerlendirme yeterli olmayabilir. Dosyada sözleşmenin başlangıç tarihi, kira dönemleri, sözleşmenin yenilenme tarihleri ve daha önce kira tespit kararı bulunup bulunmadığı birlikte incelenmelidir.

Mahkeme Kira Bedelini Belirlerken Nelere Bakar?

Beş yıldan sonra kira tespitinde mahkeme yalnızca TÜFE oranına bakmaz.

Somut dosyada özellikle:

• taşınmazın bulunduğu bölge, büyüklüğü, yaşı, fiziksel durumu,
• kullanım amacı, bulunduğu kat, site veya bina özellikleri, konumu,
• emsal taşınmazların kira bedelleri,
• mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması

gibi unsurlar değerlendirmeye konu olabilir.

Mahkeme uygulamada bilirkişi incelemesine başvurabilir. Bilirkişi heyeti taşınmazı ve emsalleri değerlendirerek mahkemeye teknik görüş sunabilir. Ancak nihai kira bedelini belirleyen bilirkişi değil, mahkemedir.

Emsal Kira Bedeli ve Eski Kiracı Durumu

Emsal Kira Bedeli Nedir?

Emsal kira bedeli, benzer özelliklere sahip taşınmazların gerçek kira ilişkilerinde oluşan bedellerin değerlendirilmesini ifade eder.

Emsal seçiminde; aynı bölge, benzer büyüklük, benzer bina yaşı, benzer kullanım amacı, fiziksel özellikler ve sözleşmenin tarihi önemlidir.

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir ancak her ilan gerçekleşmiş bir kira sözleşmesini göstermez. Bu nedenle yalnızca emlak sitelerindeki ilanların mahkemede kesin emsal olarak kabul edileceği varsayılmamalıdır. Gerçek kira sözleşmeleri ve somut emsal taşınmazlar daha farklı bir ispat değeri taşıyabilir.

Eski Kiracı Olması Kira Bedelini Etkiler mi?

Uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının mevcut kira bedeli ile yeni kiraya verilen benzer taşınmazların kira bedelleri arasında ciddi fark oluşabilir.

Beş yıldan sonraki kira tespitinde bu durum mahkemenin emsal değerlendirmesi kapsamında önem kazanabilir. Ancak mahkeme yeni kiracıdan alınabilecek en yüksek piyasa bedelini doğrudan mevcut kiracıya uygulamak zorunda değildir.

Yargısal uygulamada taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek bedel değerlendirilirken mevcut kiracının durumu ve hakkaniyet de dikkate alınabilir. Bu nedenle rayiç kira bedeli ile mahkemenin belirleyeceği kira bedeli birebir aynı olmayabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı bakımından davanın açılma zamanı önemlidir.

Özellikle yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması, kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle: “Dava her zaman açılabilir.” ifadesi, davanın ne zaman açıldığının hiçbir sonucu olmadığı anlamına gelmez.

Kira Artış İhtarı Ne Zaman Gönderilmelidir?

Yeni kira dönemine ilişkin belirlenecek kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olmasının istenmesi halinde zamanlama önem taşır.

Somut dosyada yeni kira döneminden önce kiracıya yazılı bildirim gönderilmesi değerlendirilebilir. Bu nedenle ihtarname hazırlanırken yeni kira döneminin başlangıç tarihi, ihtarın tebliğ tarihi, sözleşmedeki kira artış hükmü ve dava açılması planlanan tarih birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Varsa İhtar Gerekir mi?

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm bulunması, TBK m.345 kapsamında dava zamanlamasının değerlendirilmesini etkileyebilir.

Bu nedenle her dosyada: “Yeni dönemden 30 gün önce mutlaka ihtar gönderilmelidir.” şeklinde tek bir kural üzerinden hareket edilmesini doğru bulmuyorum. Öncelikle kira sözleşmesinin artış maddesi incelenmelidir.

Kira Tespit Davası Geçmişe Dönük Açılabilir mi?

Kira tespit davasında mahkemenin belirlediği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK m.345 ve dava zamanlaması kapsamında değerlendirilir.

Bu nedenle yıllar önceki kira dönemleri için sınırsız biçimde geriye dönük kira farkı talep edilebileceği düşünülmemelidir. Öncelikle hangi kira dönemi için tespit istendiği, ihtar tarihi, dava tarihi ve sözleşmedeki artış hükmü incelenmelidir. Kira tespit kararı sonrasında ortaya çıkan kira farkı alacaklarının tahsili ise ayrıca değerlendirilir.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Uygulamada evet.

Özellikle beş yıldan sonraki kira bedeli tespitlerinde bilirkişi incelemesi önem taşır. Bilirkişiler somut dosyada kiralananı, bulunduğu bölgeyi, fiziksel özelliklerini, emsal taşınmazları ve kira piyasasını inceleyebilir. Gerekli görülmesi halinde taşınmazda keşif yapılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Bütün kira tespit davaları için geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir. Süreyi özellikle mahkemenin iş yoğunluğu, tebligat işlemleri, keşif yapılması, bilirkişi raporunun hazırlanması, emsal araştırması, bilirkişi raporuna itirazlar ve istinaf süreci etkileyebilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir hukuki kurumdur.

Bu dava, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflardan beklenemeyecek ölçüde sözleşme dengesini bozan olağanüstü koşullar nedeniyle kira sözleşmesindeki bedelin veya ilgili şartların yeniden değerlendirilmesini amaçlayabilir.

Hukuki dayanak bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesi önem taşır.

Uyarlamada temel mesele: mevcut kira bedelinin piyasanın altında veya üstünde kalmasından daha fazlasıdır. Sözleşmenin kurulduğu andaki dengenin olağanüstü gelişmeler nedeniyle ciddi biçimde değişip değişmediği değerlendirilir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki dava aynı değildir.

Kira tespit davasında amaç, konut veya çatılı işyeri kirasında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin TBK m.344 kapsamında belirlenmesidir. Özellikle beş yıldan sonra TÜFE, emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet önem taşır.

Kira uyarlama davasında amaç, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen değişiklikler nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasıdır.

Bu nedenle: “Kiram düşük kaldı, o halde uyarlama davası açarım.” şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılmamalıdır. Dosyanın TBK m.344 kapsamında kira tespitine mi yoksa TBK m.138 kapsamında uyarlamaya mı uygun olduğu ayrıca belirlenmelidir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?

TBK m.138 kapsamında uyarlama değerlendirmesinde genel olarak:

• sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
• bu durumun uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmaması,
• sözleşme kurulurken mevcut olan dengenin borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değişmesi,
• borcun henüz ifa edilmemiş olması veya hakların saklı tutulması suretiyle ifa edilmiş olması

gibi şartlar önem taşır. Her ekonomik dalgalanma veya her kira artışı bu şartların gerçekleştiği anlamına gelmez.

Enflasyon Tek Başına Kira Uyarlama Sebebi midir?

Her durumda değil.

Ekonomik değişiklikler ve yüksek enflasyon kira sözleşmesinin dengesini etkileyebilir. Ancak uyarlama davasında yalnızca: “Enflasyon yükseldi.” demek tek başına yeterli olmayabilir.

Özellikle sözleşmenin yapıldığı tarih, sözleşmenin süresi, tarafların öngörebileceği ekonomik koşullar, kira bedelinin nasıl belirlendiği, sözleşmedeki uyarlama ve artış hükümleri ile ekonomik değişimin sözleşme dengesine etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Dövizle Yapılan Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Mümkün mü?

Döviz veya dövize endeksli kira sözleşmelerinde kur hareketleri sözleşmenin ekonomik dengesini ciddi biçimde etkileyebilir. Ancak yalnızca kurun yükselmesi veya düşmesi otomatik olarak uyarlama sebebi oluşturmaz.

Somut dosyada sözleşmenin tarihi, tarafların tacir olup olmadığı, kira bedelinin hangi para birimiyle kararlaştırıldığı, mevzuattaki dövizle sözleşme sınırlamaları, kur değişiminin boyutu ve tarafların ekonomik risk dağılımı birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Uyarlama Davası Beş Yıl Dolmadan Açılabilir mi?

Kira uyarlamasının mantığı, kira tespitindeki beş yıllık rayiç kira sisteminden farklıdır.

Uyarlama talebinin şartları somut olayda TBK m.138 kapsamında gerçekten oluşmuşsa, değerlendirme yalnızca kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı üzerinden yapılmaz. Ancak bu durum: beş yıl dolmadan piyasa rayicine ulaşmak amacıyla uyarlama davası açılabileceği anlamına gelmez. Uyarlama davasının olağanüstü şartlarının ayrıca bulunması gerekir.

Kira Uyarlaması Kiraya Veren Tarafından İstenebilir mi?

Şartların bulunması halinde kiraya veren tarafından uyarlama talep edilmesi gündeme gelebilir. Ancak mahkemeye yalnızca çevredeki kiraların arttığını veya mevcut kira bedelinin düşük olduğunu göstermek yeterli olmayabilir. Sözleşme dengesinin TBK m.138 anlamında ciddi biçimde bozulduğu ortaya konulmalıdır.

Kiracı Kira Bedelinin Düşürülmesini İsteyebilir mi?

Somut koşullara göre kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi talep edilebilir. Özellikle sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle kiracının edimi aşırı derecede ağırlaşmışsa uyarlama hükümleri gündeme gelebilir.

Kira Uyarlamasında Mahkeme Neleri İnceler?

Mahkeme somut dosyada özellikle sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşulları, tarafların ekonomik beklentilerini, sonradan ortaya çıkan olayları, olayın öngörülebilir olup olmadığını, tarafların kusurunu, ekonomik dengenin ne ölçüde bozulduğunu, sözleşmenin süresini, mevcut kira bedelini ve taşınmazın niteliğini değerlendirebilir.

Uyarlamanın amacı taraflardan birine ekonomik avantaj sağlamak değil: bozulan sözleşme dengesini hakkaniyete uygun şekilde yeniden kurmaktır.

Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?

Evet.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamında düzenlenmiştir. Bu nedenle kira bedelinin tespiti veya kira uyarlaması için dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Arabuluculukta Kira Bedeli Üzerinde Anlaşılabilir mi?

Evet.

Taraflar arabuluculuk sürecinde kira bedelini ve ilerleyen kira dönemlerindeki uygulamayı karşılıklı olarak belirleyebilir. Bu nedenle arabuluculuk yalnızca dava açabilmek için tamamlanması gereken biçimsel bir aşama olarak görülmemelidir.

Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira, yeni kira bedeli, artış tarihi ve kira farklarının ödenmesi konularında anlaşma sağlanması, uzun süren dava süreçlerinin önüne geçebilir.

Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan kira bedeli tespit ve uyarlama uyuşmazlıklarında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Ancak dava açılmadan önce somut uyuşmazlığın niteliği ve görev kuralları ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle tarafların tacir olması veya kiralananın işyeri olması, kira ilişkisinden kaynaklanan her uyuşmazlığı otomatik olarak ticaret mahkemesinin görev alanına sokmaz.

Yetkili Mahkeme Neresidir?

Yetkili mahkeme somut kira ilişkisine ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetki kurallarına göre belirlenmelidir.

Uygulamada davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri veya kiralananın bulunduğu yerle bağlantı değerlendirilebilir. Antalya’da bulunan bir taşınmaz bakımından dava açmadan önce sözleşmenin ve tarafların bilgilerinin incelenmesi doğru olur.

Antalya’da Kira Bedeli Tespiti Davaları

Antalya’da son yıllarda konut ve işyeri kira piyasasında meydana gelen değişimler nedeniyle eski kira sözleşmeleri ile yeni kiralama bedelleri arasında önemli farklar ortaya çıkabilmektedir.

Özellikle Lara, Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Döşemealtı, Alanya ve diğer ilçelerde taşınmazın konumu, niteliği ve kira başlangıç tarihi kira bedeli uyuşmazlıklarında önem taşıyabilir. Ancak Antalya’da piyasa kira bedellerinin yükselmiş olması, tek başına mevcut kira bedelinin otomatik olarak yeni piyasa seviyesine çıkarılması anlamına gelmez.

Antalya’da Emsal Kira Araştırması Neden Önemlidir?

Beş yıldan sonraki kira tespit davalarında emsal kira bedelleri önemli değerlendirme kriterlerinden biridir. Ancak aynı mahallede bulunan her taşınmaz birbirinin emsali değildir.

Örneğin deniz manzarası, bina yaşı, site içerisinde bulunma, havuz ve güvenlik, eşyalı veya eşyasız olma, kat, kullanım alanı, otopark, ulaşım ve sosyal alanlara yakınlık kira bedelini etkileyebilir. Bu nedenle Antalya’da yalnızca aynı mahalledeki internet ilanlarını listelemek yerine taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir emsallerin belirlenmesini önemli görüyorum.

Antalya’da Kira Tespit ve Uyarlama Dosyalarında Neleri Kontrol Ediyorum?

Bir kira bedeli uyuşmazlığını değerlendirirken yalnızca mevcut kira ile internetteki ilan fiyatlarını karşılaştırmıyorum. Somut dosyada özellikle:

• Taşınmazın konut mu çatılı işyeri mi olduğu ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi/süresi
• Kira dönemlerinin doğru hesaplanması, mevcut kira bedeli ve sözleşmedeki artış hükmü
• Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve daha önce kira tespit davası açılıp açılmadığı
• Yeni kira döneminin başlangıç tarihi, kiracıya ihtar gönderilip gönderilmediği ve tebliğ tarihi
• Güncel TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı
• Taşınmazın özellikleri ile gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri
• Kira tespitinin mi yoksa uyarlamanın mı uygun hukuki yol olduğu
• Uyarlama isteniyorsa olağanüstü koşulların bulunup bulunmadığı ve sözleşme dengesine etkisi
• Dava şartı arabuluculuğun tamamlanıp tamamlanmadığı
• Belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanabileceği ile görevli ve yetkili mahkeme

başlıklarını birlikte inceliyorum. Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda en önemli konulardan biri, tarafın istediği ekonomik sonuca göre değil dosyada uygulanabilecek hukuki kuruma göre hareket edilmesidir.

Kira Tespit Davalarında En Sık Karşılaşılan Hatalar Nelerdir?

Uygulamada sık karşılaştığım hatalardan biri: “Beş yıl doldu, kira otomatik olarak rayice çıkar.” şeklindeki düşüncedir.

Bunun yanında yalnızca internet ilanlarının emsal kabul edilmesi, beş yıllık sürenin yanlış hesaplanması, yeni kira döneminin yanlış belirlenmesi, ihtar süresinin dikkate alınmaması, kira tespiti ile uyarlama davasının birbirine karıştırılması, arabuluculuk tamamlanmadan dava açılması ve dava sonucunda belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağının hesaba katılmaması süreci olumsuz etkileyebilir.

Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Avukat Zorunlu mu?

Hayır. Kira tespit veya uyarlama davalarında avukatla temsil her durumda zorunlu değildir.

Ancak aynı dosya içerisinde Türk Borçlar Kanunu, kira dönemlerinin hesaplanması, TÜFE sınırı, beş yıllık süre, emsal kira araştırması, ihtar, zorunlu arabuluculuk, bilirkişi ve keşif ile uyarlama şartları gibi farklı hukuki ve teknik konular gündeme gelebilir.

Özellikle yanlış dava türünün seçilmesi veya dava zamanlamasının hatalı yapılması, istenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanabileceğini etkileyebilir.

Antalya’da Kira Bedeli Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları İçin Hukuki Destek

Antalya’da konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan kira bedeli uyuşmazlıklarında kiraya veren ve kiracıların hukuki durumlarını gayrimenkul ve kira hukuku kapsamında değerlendiriyorum.

Bir kira bedeli dosyasını incelerken ilk olarak tarafın istediği kira bedelinin ne olduğu değil, hangi hukuki yolun kullanılabileceği üzerinde duruyorum.

Buna göre somut dosyada hukuki destek;

• kira sözleşmesinin incelenmesi ve kira dönemlerinin belirlenmesi,
• kira tespit şartlarının değerlendirilmesi ve beş yıllık sürenin hesaplanması,
• ihtarname hazırlanması veya mevcut ihtarın incelenmesi,
• emsal kira araştırmasının hukuki açıdan değerlendirilmesi,
• zorunlu arabuluculuk sürecinin takibi ve kira tespit davasının hazırlanması,
• bilirkişi ve keşif sürecinin takibi,
• kira uyarlaması şartlarının değerlendirilmesi ve uyarlama davasının hazırlanması,
• kira farklarına ilişkin hukuki durumun incelenmesi

konularını kapsayabilir.

Benim açımdan kira bedeli uyuşmazlıklarında temel mesele yalnızca: “Mevcut kira düşük mü veya yüksek mi?” sorusu değildir. Kira sözleşmesinin süresi, yasal artış sistemi, emsal kira bedelleri, dava zamanlaması ve varsa sözleşme dengesini etkileyen olağanüstü koşullar birlikte değerlendirilmelidir.

Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Antalya Barosu
Muratpaşa, Antalya

Sık Sorulan Sorular

Resmî Kaynaklar ve Hukuki Dayanaklar

Bu sayfadaki hukuki açıklamalar hazırlanırken özellikle aşağıdaki mevzuat ve resmî kaynaklar dikkate alınmıştır:

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu: Kira bedelinin belirlenmesi, yenilenen kira dönemlerindeki artış sınırı, beş yıldan sonraki kira tespiti, dava zamanlaması ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin temel hükümleri içermektedir. Özellikle TBK m.138 ile m.344 ve m.345 kira uyarlaması ve kira tespit uyuşmazlıkları bakımından önem taşımaktadır.
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri içermektedir.
• 7445 Sayılı Kanun: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmasına ilişkin düzenlemeleri içermektedir. İlgili düzenleme 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaktadır.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Kira uyuşmazlıklarında görev, yetki, dava usulü, bilirkişi ve deliller bakımından ilgili hükümleri içermektedir.
• Yargıtay Başkanlığı: Kira bedelinin tespiti, emsal kira değerlendirmesi, hakkaniyet uygulaması ve değişen koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları somut dosyaya göre dikkate alınabilir.