Antalya İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve İspat
Antalya İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve İspat
Kiraya verenin konuta veya işyerine ihtiyaç duyması, kiracının otomatik olarak tahliye edilebileceği anlamına gelmez. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması, doğru kira döneminde hareket edilmesi, dava şartı arabuluculuğun tamamlanması ve ihtiyacın somut delillerle ortaya konulması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu m.350, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene belirli koşullarda gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkanı tanımaktadır.
Bu dava, kira bedelinin düşük kalması veya kiraya verenin mevcut kiracıyla sözleşmeye devam etmek istememesi için kullanılabilecek genel bir tahliye yöntemi değildir.
Mahkemenin temel olarak değerlendirdiği konu, ileri sürülen kullanım ihtiyacının gerçekten var olup olmadığı ve kira ilişkisinin bu nedenle sona erdirilmesini gerektirecek nitelik taşıyıp taşımadığıdır.
Tahliye sebeplerinin tamamı için kiracı tahliye davaları ve tahliye taahhütnamesi rehberini inceleyebilirsiniz.
Kimlerin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Talep Edilebilir?
TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananı;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu,
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye talebinde bulunabilir.
TBK m.350 kardeşi ayrıca isim olarak saymamaktadır. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu m.364 belirli koşullarda kardeşler arasında da nafaka yükümlülüğü öngörmektedir. Bu nedenle kardeş için ileri sürülen ihtiyaç bakımından “her durumda mümkündür” veya “hiçbir durumda mümkün değildir” şeklinde genel bir sonuca varılmamalı; kanuni bakım yükümlülüğünün somut olayda bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması Ne Demektir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yalnızca kiraya verenin “bu eve ihtiyacım var” şeklindeki beyanı yeterli kabul edilmez. Yargılama sırasında ihtiyacın somut olayın bütün özellikleri içinde değerlendirilmesi gerekir.
Gerçek İhtiyaç
Gerçekleşmesi belirsiz, soyut veya varsayımsal bir gelecek planı yerine somut bir kullanım gereksinimi bulunmalıdır.
Samimi İhtiyaç
İhtiyacın yalnızca mevcut kiracıyı çıkarmak veya taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiralamak amacıyla ileri sürülmemesi gerekir.
Zorunlu İhtiyaç
Kiralananın ileri sürülen ihtiyaç bakımından gerçekten kullanılmasının gerekli olup olmadığı değerlendirilir.
Devam Eden İhtiyaç
İhtiyacın yalnızca dava açılırken bulunması değil, yargılama sırasında da devam etmesi önem taşır.
Kiraya verenin başka bir taşınmaza sahip olması da tek başına davanın reddedilmesini gerektirmez. Diğer taşınmazın boş olup olmadığı, kullanım niteliği, konumu ve ileri sürülen ihtiyacı gerçekten karşılayıp karşılamadığı birlikte değerlendirilir.
Hangi Durumlar Konut İhtiyacı Olarak İleri Sürülebilir?
İhtiyacın kabul edilip edilmeyeceği her dosyada ayrı değerlendirilmekle birlikte uygulamada örneğin;
- kiraya verenin kendisinin kirada oturması,
- evlilik nedeniyle ayrı konut gereksiniminin doğması,
- boşanma veya ayrı yaşam nedeniyle yeni konuta ihtiyaç duyulması,
- çocuğun bağımsız konutta yaşama ihtiyacının ortaya çıkması,
- eğitim nedeniyle farklı bir yerde konuta ihtiyaç duyulması,
- sağlık veya yaş koşulları nedeniyle farklı bir konutta yaşama gereksinimi,
- şehir değişikliği veya kalıcı dönüş planı
gibi olgular dosyanın özelliklerine göre ihtiyaç iddiasını destekleyebilir.
Henüz gerçekleşmesi belirsiz bir evlilik, taşınma veya kullanım düşüncesi ile somut ve yakın bir ihtiyaç aynı şekilde değerlendirilmez. Planın ciddiyeti ve gerçekleşme olasılığı delillerle birlikte incelenir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?
Evet. TBK m.350 yalnızca konut ihtiyacını değil, işyeri ihtiyacını da kapsamaktadır.
Kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen kişilerden birinin mesleki veya ticari faaliyeti için kiralananı kullanma zorunluluğu bulunduğu ileri sürülebilir.
Ancak işyeri ihtiyacında da ticari faaliyetin gerçekliği, mevcut işyeri durumu, kiralananın amaçlanan işe uygunluğu ve kullanım planının somutluğu değerlendirmeye konu olabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
TBK m.350 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde gereksinim nedeniyle tahliye davası sözleşme süresinin sonunda ve kanundaki bir aylık dava süresi içerisinde açılmalıdır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel kira hükümlerindeki fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak sona erme tarihi belirlenir ve bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gündeme gelir.
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve yenilenen kira dönemleri dava açılmadan önce doğru hesaplanmalıdır. Yanlış kira dönemine göre hareket edilmesi dava zamanlamasını etkileyebilir.
Dava Açma Süresi Yazılı Bildirimle Korunabilir mi?
Evet. TBK m.353, tahliye davalarında önemli bir süre koruma mekanizması içermektedir.
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Bu hüküm özellikle dava şartı arabuluculuk, kira dönemi ve tebligat tarihleri birlikte değerlendirildiğinde önem taşır.
Gönderilen her yazılı bildirim otomatik olarak TBK m.353 sonucunu doğurmayabilir. Bildirimin dava açma iradesini açık biçimde ortaya koyması ve kanuni süre içinde yapılmış olması gerekir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesini İsteyebilir mi?
Evet. Kiralananı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyacı TBK m.351’de ayrıca düzenlenmiştir.
Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğuna dayanabilir.
TBK m.351’deki özel yola göre;
- edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı,
- edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava yolu kullanılmalıdır.
Yeni malik ayrıca isterse gereksinim hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak da kullanabilir.
Satış işlemi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin de kanunda düzenlenen ihtiyaç, bildirim ve süre şartlarını yerine getirmesi gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkemeye başvurmadan önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
TBK’daki dava açma süreleri ile arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri ayrı ayrı değil, aynı takvim üzerinde değerlendirilmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetki kuralları, tarafların yerleşim yerleri, sözleşmenin ifa yeri ve somut kira ilişkisinin özellikleri değerlendirilmelidir.
Bu nedenle taşınmazın Antalya’da bulunması önemli bir bağlantı oluşturmakla birlikte, dosyanın yetki değerlendirmesi somut bilgiler üzerinden yapılmalıdır.
Antalya’da İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Görev ve yetki kuralları kapsamında Antalya’da görülmesi gereken kira tahliye davaları Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Antalya Adliyesinin güncel mahkeme listesinde 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden 18. Sulh Hukuk Mahkemesine kadar Sulh Hukuk Mahkemeleri bulunmaktadır.
Dosyanın hangi numaralı Sulh Hukuk Mahkemesine verileceği taraflarca seçilmez; adli tevzi sistemi kapsamında belirlenir.
Antalya’daki kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Antalya gayrimenkul ve kira hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyaç Nasıl İspatlanır?
İleri sürülen ihtiyacın varlığını ortaya koyacak deliller ihtiyaç sebebine göre değişebilir.
Kira ve Tapu Kayıtları
Tarafların mevcut konut veya işyeri durumu ile diğer taşınmazların bulunup bulunmadığı bakımından önem taşıyabilir.
Yerleşim Yeri Kayıtları
Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibi kişinin nerede yaşadığının değerlendirilmesinde kullanılabilir.
Eğitim ve İş Belgeleri
Eğitim, görev yeri, işe başlama veya işyeri ihtiyacı gibi iddiaları somutlaştırabilir.
Sağlık Belgeleri
Sağlık nedeniyle konut değişikliği gerektiği ileri sürülen dosyalarda önem taşıyabilir.
Tanık Beyanları
İhtiyacın ortaya çıkışı ve kullanım planı hakkında somut bilgisi bulunan tanıkların anlatımları değerlendirilebilir.
Diğer Somut Belgeler
Evlilik, boşanma, taşınma, iş kurma veya benzeri ihtiyacı gösteren belgeler dosyaya göre önem taşıyabilir.
Deliller yalnızca ayrı ayrı değil, ileri sürülen ihtiyaç hikayesinin bütünü içinde değerlendirilmelidir.
Kiracı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?
Kiracı tahliye talebinin kanuni şartlarının oluşmadığını ileri sürebilir.
- ileri sürülen ihtiyacın gerçekte bulunmadığı,
- ihtiyacın samimi olmadığı,
- kullanım planının belirsiz veya geçici olduğu,
- ihtiyacın dava sırasında ortadan kalktığı,
- davanın kanuni süresinde açılmadığı,
- gerekli yazılı bildirimlerin yapılmadığı,
- yeni malik bakımından TBK m.351 koşullarının oluşmadığı,
- kiraya verenin ihtiyaç iddiasıyla bağdaşmayan başka somut davranışlarının bulunduğu
yönünde savunmalar yapılabilir.
Ancak kiraya verenin başka bir konut veya işyerinin bulunması tek başına ve her durumda tahliye talebini geçersiz hale getiren otomatik bir kural değildir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Taşınmaz Başkasına Kiralanabilir mi?
TBK m.355 ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında yeniden kiralamaya ilişkin önemli bir sınırlama getirmektedir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı bir sebep bulunmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
TBK m.355’teki şartlar oluştuğu halde yeniden kiralama yasağına aykırı davranılırsa eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinin hukuki sonuçları kiracının taşınmazdan ayrılmasıyla tamamen sona ermez.
Kira bedelinin düşük kalması ayrı bir uyuşmazlıktır. Bu konuda kira bedeli tespiti ve kira uyarlama davaları rehberini inceleyebilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreci Genel Olarak Nasıl İlerler?
Başlangıç tarihi, süresi ve mevcut kira dönemi belirlenir.
Kimin ihtiyacı olduğu, konut veya işyeri kullanım planı ve zorunluluk nedenleri belirlenir.
Tapu, ikamet, iş, eğitim, sağlık ve diğer belgeler ihtiyaç sebebine göre toplanır.
TBK m.350, m.351 veya m.353 kapsamında uygulanacak tarih ve bildirimler belirlenir.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
Görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde ihtiyaç ve deliller mahkemenin değerlendirmesine sunulur.
Bir İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dosyasını Nasıl İnceliyorum?
Bir ihtiyaç nedeniyle tahliye dosyasını değerlendirirken ilk olarak yalnızca kiraya verenin “taşınmazı kullanmak istiyorum” şeklindeki beyanına bakmıyorum. İhtiyacın ortaya çıkış şekli ile kira sözleşmesinin süre yapısını birlikte inceliyorum.
- kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
- sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması,
- mevcut kira döneminin bitiş tarihi,
- kiraya veren ve malik sıfatları,
- taşınmazın sonradan edinilip edinilmediği,
- ihtiyaç sahibi kişinin kim olduğu,
- ihtiyacın ne zaman ortaya çıktığı,
- kullanım planının somutluğu,
- kiraya verenin diğer taşınmazları,
- ihtiyaç sahibinin mevcut konut veya işyeri durumu,
- varsa daha önce gönderilen ihtarnameler,
- tebligat tarihleri,
- TBK m.353 kapsamında süreyi koruyan bildirim bulunup bulunmadığı,
- arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri,
- ihtiyacı destekleyen belgeler
birlikte değerlendirilmelidir.
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve 2015 yılından beri avukatlık mesleğini sürdürmektedir. Antalya Barosu’na kayıtlı olarak gayrimenkul ve kira hukuku uyuşmazlıkları ile bağlantılı dava ve hukuki süreçlerde çalışmaktadır.
Tahliye dosyalarında hukuki değerlendirme; kira sözleşmesi, tahliye sebebi, ihtar ve bildirim tarihleri, dava şartı arabuluculuk, ispat durumu ve kanuni süreler birlikte dikkate alınarak yapılır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkında Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye için ev sahibinin kirada oturması şart mı?
Hayır. Kiraya verenin kirada oturması ihtiyaç iddiasını destekleyebilecek bir olgu olabilir ancak kanunda mutlak şart olarak düzenlenmemiştir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olay üzerinden değerlendirilir.
Ev sahibinin başka evi varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddedilir mi?
Her durumda değil. Diğer taşınmazın boş olup olmadığı, ihtiyaç sahibine uygunluğu, konumu ve kullanım koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
Çocuğun ihtiyacı için kiracı tahliye edilebilir mi?
Şartları varsa evet. Çocuk kiraya verenin altsoyu olduğundan TBK m.350 kapsamındadır. Ancak çocuğun ileri sürülen ihtiyacının gerçek ve somut olması gerekir.
Kardeşin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir mi?
Kardeş TBK m.350’de doğrudan isim olarak sayılmamıştır. Ancak kanunen bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler kapsamı ve TMK m.364’teki nafaka yükümlülüğü somut koşullara göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Taşınmazın satın alınması kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. TBK m.351’de yeni malik için özel bildirim ve dava süreleri düzenlenmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki ayrıca somut dosyada değerlendirilmelidir.
Tahliye davası için ihtarname zorunlu mu?
Cevap hangi hukuki yola dayanıldığına göre değişir. Özellikle yeni malik bakımından TBK m.351’de bir aylık yazılı bildirim özel olarak düzenlenmiştir. TBK m.353 kapsamında yazılı dava bildirimi ise dava süresinin korunması bakımından ayrıca önem taşır.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan taşınmaz hemen başkasına kiralanabilir mi?
TBK m.355 uyarınca haklı bir sebep bulunmadıkça, gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan üç yıl geçmeden eski kiracı dışındaki bir kişiye yeniden kiralanamaz.
Yeniden kiralama yasağına aykırılığın sonucu nedir?
TBK m.355’teki şartlar gerçekleşmişse eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Hukuki Dayanaklar ve Resmi Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – özellikle TBK m.350, 351, 353, 354 ve 355.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – özellikle kanuni nafaka yükümlülüğüne ilişkin m.364.
- 7445 sayılı Kanun – kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğa ilişkin düzenleme.
- Antalya Adliyesi – Mahkemeler – Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinin güncel listesi.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dosyasının Hukuki Olarak İncelenmesi
Tahliye talebinden önce kira sözleşmesi, mevcut kira dönemi, ihtiyaç sebebi, varsa yeni malik durumu, ihtarnameler, arabuluculuk ve delillerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
İletişim Bilgilerini Görüntüle
