Ev Sahibim Evi Satıyor, Evden Çıkmak Zorunda mıyım? | Antalya Avukat Rehberi
Ev Sahibim Evi Satıyor, Çıkmak Zorunda mıyım? Yeni Malik, Tahliye ve TBK 351
Kiralanan konutun satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek bir konut ihtiyacı varsa, TBK m.351 kapsamında belirli süre ve usullere uyarak tahliye talep etmesi mümkün olabilir.
Ev Satılınca Kiracı Evden Çıkmak Zorunda mı?
Hayır. Konutun satılması tek başına kiracının tahliyesi sonucunu doğurmaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Bu nedenle tapu devrinin gerçekleşmesi;
- kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz,
- kiracının kullanım hakkını otomatik sona erdirmez,
- yeni malike kiracıyı istediği tarihte çıkarma yetkisi vermez,
- mevcut kira ilişkisinin temel şartlarını kendiliğinden değiştirmez.
Ev Satıldıktan Sonra Eski Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Evet. TBK m.310’un temel sonucu, yeni malikin kira sözleşmesine kanun gereği taraf olmasıdır.
| Konu | Satıştan Sonraki Genel Durum |
|---|---|
| Kira sözleşmesi | Kural olarak devam eder. |
| Kiracı | Mevcut kullanım hakkını korur. |
| Yeni malik | Kira sözleşmesinin tarafı olur. |
| Kira bedeli | Satış nedeniyle kendiliğinden yeniden belirlenmez. |
| Tahliye | Kanuni tahliye sebebi ve gerekli usul bulunmalıdır. |
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Yeni malikin tapuyu aldığı gün kiracıdan evi birkaç gün içinde boşaltmasını istemesi, tek başına hukuki tahliye sonucu yaratmaz.
Yeni malik kira sözleşmesine taraf olmakla birlikte, kanunda kendisine tanınan özel tahliye yollarını kullanabilir.
Uygulamada en önemli özel düzenleme TBK m.351’deki yeni malikin gereksinimi hükmüdür.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı Nedir?
Yeni malik, kiralananı;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu veya
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunuyorsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
İhtiyacın yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. Uyuşmazlık halinde mahkeme ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını somut olayın şartlarına göre değerlendirir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyenin genel şartlarını ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberinde ayrıntılı olarak açıklıyoruz.
Yeni Malik Bir Ay İçinde İhtar Göndermek Zorunda mı?
TBK m.351’in ilk fıkrasındaki altı aylık özel yolu kullanmak isteyen yeni malik için yazılı bildirim önemlidir.
Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde gereksinim durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
TBK m.351 ayrıca yeni malike, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kullanma imkanı da tanımaktadır.
Yeni Malik Altı Ay Sonra Tahliye Davası Açabilir mi?
TBK m.351’in ilk fıkrasındaki şartlar yerine getirilmişse yeni malik, kiralananı edinmesinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Edinme tarihi süre hesabının başlangıcı bakımından önemlidir.
Yeni malikin gereksinim sebebi kiracıya yazılı biçimde bildirilir.
Kanunun öngördüğü özel dava yolu bu süreden sonra kullanılabilir.
Kira uyuşmazlıklarında uygulanması gereken arabuluculuk ve usul şartları ayrıca yerine getirilmelidir.
Yeni Malikin Başka Bir Tahliye Yolu Var mı?
Evet. TBK m.351 yalnızca edinmeden altı ay sonra dava açma yolunu düzenlememektedir.
Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Hangi yolun uygulanacağı; edinme tarihi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, yapılan bildirimler ve arabuluculuk süreciyle birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Tahliye Davasından Önce Arabuluculuğa Başvurmalı mı?
Kural olarak evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin işlemleri bu genel kuralın dışında tutmuştur.
Bu nedenle yeni malikin gereksinimine dayalı klasik tahliye davasında arabuluculuk aşaması dava açılmadan önce tamamlanmalıdır.
Yeni Malik Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde genel yetki kuralları ve kira ilişkisinin özellikleri dikkate alınır.
Antalya Adliyesinin güncel resmi mahkeme listesinde 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden 18. Sulh Hukuk Mahkemesine kadar sulh hukuk mahkemeleri bulunmaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Kendi Başına Evden Çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren veya yeni malik kendi gücüyle tahliye gerçekleştiremez.
Özellikle kiracıyı çıkarmak amacıyla;
- kapı kilidinin değiştirilmesi,
- kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması,
- konuta izinsiz girilmesi,
- elektrik, su veya doğal gazın kestirilmesi,
- tehdit veya baskı uygulanması
hukuka aykırı sonuçlar ve olayın niteliğine göre hukuki veya cezai sorumluluk doğurabilir.
Tahliye şartları oluşmuş olsa dahi kiracının fiilen çıkarılması, hukuki prosedür ve gerektiğinde icra işlemleri üzerinden gerçekleştirilir.
Ev Satılınca Yeni Malik Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?
Hayır. Mülkiyet değişikliği, kira bedelinin serbestçe yeniden belirlenmesi hakkı vermez.
Kira bedelinin artışı veya yeniden belirlenmesi;
- TBK m.344 ve devamındaki hükümler,
- mevcut kira sözleşmesi,
- kira ilişkisinin süresi,
- gerektiğinde kira tespit veya uyarlama şartları
çerçevesinde değerlendirilir.
“Evi yeni aldım, kirayı artık iki kat ödeyeceksiniz” şeklindeki tek taraflı bir talep, yalnızca satış nedeniyle kendiliğinden hukuki sonuç doğurmaz.
Ev Satılırken Kiracı Evi Alıcılara Göstermek Zorunda mı?
TBK m.319 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Ancak kiraya veren de;
- ziyareti uygun süre önce bildirmeli,
- makul zamanlarda hareket etmeli,
- kiracının yararlarını ve özel yaşamını gözetmeli,
- gösterme hakkını sürekli baskı aracına dönüştürmemelidir.
Dolayısıyla “kiracı hiçbir şekilde evi göstermek zorunda değildir” yaklaşımı da “ev sahibi istediği zaman eve girebilir” yaklaşımı da doğru değildir.
Ev Satılırsa Kiracının Depozitosu Ne Olur?
Taşınmazın satılması, kiracının güvence bedeline ilişkin hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Ancak somut dosyada depozitonun;
- nasıl ödendiği,
- eski malik tarafından nasıl tutulduğu,
- yeni malike devredilip devredilmediği,
- kira sözleşmesindeki güvence hükümleri
incelenmelidir.
Bu nedenle özellikle elden verilmiş eski tarihli depozitolarda ödeme belgesinin saklanması önemlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Ev Başkasına Kiralanabilir mi?
TBK m.355 ihtiyaç nedeniyle gerçekleştirilen tahliyeden sonra yeniden kiralama konusunda özel sınırlama getirir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kanuna aykırı davranılması halinde eski kiracı lehine, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelebilir.
Yeniden kiralama yasağı ve tazminat değerlendirmesinde tahliyenin hangi hukuki süreç sonunda gerçekleştiği, taşınmazın daha sonra nasıl kullanıldığı ve somut olayın diğer özellikleri birlikte incelenmelidir.
Antalya’da Ev Satışı Sonrası Kiracı Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Antalya’da kiracılı konut satışlarında uyuşmazlığın değerlendirilmesi için önce taşınmazın tapu devir tarihi ile kira sözleşmesindeki tarihler karşılaştırılmalıdır.
Dosyada genellikle şu belgeler önem taşır:
- tapu devir kaydı,
- kira sözleşmesi,
- yeni malikin gönderdiği yazılı bildirim veya ihtar,
- tebligat belgeleri,
- kira ödeme kayıtları,
- yeni malikin ihtiyaç iddiasına ilişkin belgeler,
- arabuluculuk son tutanağı.
Antalya Adliyesinin güncel resmi mahkeme listesinde 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden 18. Sulh Hukuk Mahkemesine kadar sulh hukuk mahkemeleri bulunmaktadır.
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Antalya gayrimenkul ve kira hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.
Ev Satışı Sonrası Tahliye Dosyasını Nasıl İnceliyorum?
Bu tür bir dosyayı değerlendirirken yalnızca “ev satıldı mı?” sorusuna bakmıyorum. Yeni malik ile kiracı arasındaki hukuki durum, tarihler ve yapılan işlemler üzerinden kurulmalıdır.
- kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi,
- taşınmazın edinme tarihi,
- kiracının konutta ne zamandan beri bulunduğu,
- bir aylık süre içinde yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı,
- bildirimin tebliğ tarihi ve içeriği,
- yeni malikin ileri sürdüğü gereksinim nedeni,
- ihtiyacın kimin için ileri sürüldüğü,
- yeni malikin başka taşınmazlarının durumu,
- kira bedeli ve ödeme kayıtları,
- varsa tahliye taahhüdü,
- arabuluculuk süreci,
- daha önce açılmış kira veya tahliye dosyaları
birlikte değerlendirilmelidir.
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve 2015 yılından beri avukatlık mesleğini sürdürmektedir. Antalya Barosu’na kayıtlı olarak gayrimenkul, kira ve tahliye uyuşmazlıklarıyla bağlantılı hukuki süreçlerde çalışmaktadır.
Kiracılı taşınmaz satışlarında hukuki değerlendirme; kira sözleşmesi, tapu tarihi, ihtarlar, ödeme kayıtları, ihtiyaç iddiası ve ilgili süreler birlikte incelenerek yapılır.
Ev Satışı ve Kiracı Hakları Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibim evi sattı, hemen çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Evin satılması tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni ev sahibi beni altı ay içinde kesin çıkarabilir mi?
Hayır. Altı aylık süre tek başına tahliye sonucu doğurmaz. TBK m.351’deki bildirim ve dava şartlarının yanı sıra gerçek bir gereksinim bulunması gerekir.
Yeni malik bir ay içinde ihtar göndermediyse tahliye hakkını tamamen kaybeder mi?
TBK m.351’in altı aylık özel yolundan yararlanmak bakımından bir aylık yazılı bildirim önemlidir. Ancak madde yeni malike sözleşme süresinin bitiminden sonra kullanılabilecek ayrı bir dava yolu da tanır.
Yeni ev sahibi kendi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?
Gerçek ve samimi konut ihtiyacı varsa ve TBK m.351 kapsamındaki süre ve usul şartları yerine getirilirse tahliye talep edilebilir.
Ev satılınca kira kontratı yenilenmek zorunda mı?
Hayır. Satış nedeniyle mutlaka yeni bir kira sözleşmesi yapılması gerekmez. Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur.
Yeni malik kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Satış tek başına serbest kira artışı hakkı vermez. Kira bedeli Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeline ilişkin hükümleri kapsamında değerlendirilir.
Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Yeni malik ihtiyacına dayalı kira tahliye davalarında kural olarak dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
Ev sahibi elektrik veya suyu kestirerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye amacıyla temel hizmetleri kestirme, kilit değiştirme veya eşyaları dışarı çıkarma gibi kendi kendine müdahaleler hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
Kiracı evi alıcılara göstermek zorunda mı?
TBK m.319 uyarınca satış için zorunlu olduğu ölçüde gösterime izin verilmesi gerekir. Ancak önceden bildirim yapılmalı ve kiracının yararları gözetilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev hemen başka kiracıya verilebilir mi?
TBK m.355 uyarınca haklı bir sebep bulunmadıkça ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
Hukuki Dayanaklar ve Resmi Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – özellikle TBK m.310, 319, 344, 350, 351 ve 355.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümler.
- Antalya Adliyesi Mahkemeler Listesi – Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinin güncel resmi listesi.
Kiracılı Taşınmaz Satışında Hukuki Durumun İncelenmesi
Ev satışı sonrasında tahliye talebinin hukuki durumunu belirleyebilmek için tapu edinme tarihi, kira sözleşmesi, ihtar ve tebligatlar, ihtiyaç gerekçesi ve ilgili sürelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
İletişim Bilgilerini Görüntüle
