Tapulu Evde Oturan Kişi Nasıl Tahliye Edilir? Kiracı, Eski Malik ve Haksız İşgal
Tapulu Evde Oturan Kişi Nasıl Tahliye Edilir? Kiracı, Eski Malik ve Haksız İşgal Ayrımı
Tapunun sizin adınıza kayıtlı olması güçlü bir mülkiyet hakkı sağlar; ancak taşınmazda oturan kişinin hangi hukuki sıfatla bulunduğu belirlenmeden doğru tahliye yolu seçilemez. Kiracı, eski malik, aile bireyi veya hiçbir hukuki dayanağı bulunmayan kullanıcı bakımından uygulanacak kurallar farklıdır.
Tapulu evde oturan kişi yalnızca tapu gösterilerek veya malikin kendi müdahalesiyle her durumda çıkarılamaz. Önce kişinin taşınmazı hangi hukuki sebebe dayanarak kullandığı belirlenir. Geçerli kira ilişkisi varsa kira hukuku hükümleri; hukuki dayanağı olmayan kullanım varsa şartlarına göre mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri gündeme gelebilir.
Tapulu Evde Oturan Kişinin Tahliyesinde İlk Yapılması Gereken Ayrım Nedir?
Bu tür dosyalarda yalnızca tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Ben öncelikle taşınmazı kullanan kişinin hangi hukuki ilişkiye dayanarak içeride bulunduğunu belirlemeye çalışırım.
Çünkü aynı ev bakımından dışarıdan benzer görünen iki uyuşmazlık tamamen farklı hukuki prosedürlere tabi olabilir. Bir kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki tahliye nedenlerinden biri bulunması gerekirken, hiçbir hukuki dayanağı bulunmayan kullanıcının durumu mülkiyet hakkına dayalı talepler çerçevesinde değerlendirilebilir.
| Evde Oturan Kişi | Temel Hukuki İlişki | Gündeme Gelebilecek Yol |
|---|---|---|
| Kiracı | Kira sözleşmesi | TBK’daki tahliye sebepleri ve kira hukukuna özgü yollar |
| Eski malik | Satış ve teslim ilişkisi | Teslim talebi, sözleşmesel haklar veya şartlarına göre mülkiyet hakkına dayalı dava |
| Aile bireyi / yakın | İzin, ücretsiz kullanım veya başka bir hukuki ilişki | İlişkinin sona erdirilmesi ve somut olaya uygun talep |
| Hukuki dayanağı olmayan kullanıcı | Haksız kullanım | El atmanın önlenmesi ve koşulları varsa ecrimisil |
Tapulu Evde Oturan Kişi Kim Olabilir?
Kiracı
Yazılı sözleşme bulunmasa dahi kira ilişkisi kurulmuş olabilir. Tahliye, yalnızca kira hukukunun öngördüğü şartlar çerçevesinde değerlendirilebilir.
Eski Malik
Taşınmaz devredilmiş ancak önceki malik fiilî kullanımı sürdürüyorsa satış sözleşmesi, teslim tarihi ve varsa sonradan kurulan kullanım ilişkisi incelenmelidir.
Aile Bireyi veya Yakın
Kardeş, çocuk, eski eş, akraba veya arkadaşın kullanımının başlangıçta izinli olup olmadığı ve bu iznin sona erip ermediği önem taşır.
Haksız İşgalci
Geçerli kira, ayni hak, sözleşme veya başka bir kullanım hakkı bulunmadan taşınmazı kullanan kişi bakımından mülkiyet hakkına dayalı talepler değerlendirilebilir.
Evde Kiracı Oturuyorsa Nasıl Tahliye Edilir?
Evde geçerli bir kira ilişkisine dayanarak oturan kişi, sırf malik taşınmazı geri almak istediği için tahliye edilemez. Tahliye için kanunda öngörülen bir sebebin ve o sebebe ilişkin özel şartların gerçekleşmesi gerekir.
Somut olaya göre örneğin şu başlıklar gündeme gelebilir:
- kira bedelinin ödenmemesi,
- kiraya verenin veya yeni malikin gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı,
- geçerli tahliye taahhüdü,
- iki haklı ihtar,
- belirli şartlarda on yıllık uzama süresinin sona ermesi,
- yeniden inşa veya esaslı imar ihtiyacı.
Her tahliye sebebinin ihtar, süre, dava açma zamanı ve ispat yönünden farklı kuralları vardır. Bu nedenle “kiracı çıkmıyor” şeklindeki tek bir olgudan hareketle doğru dava yolu belirlenemez.
Yeni malik ile mevcut kiracı arasındaki özel durum için ev satıldıktan sonra kiracının durumu ve yeni malikin tahliye hakkı hakkındaki rehberi ayrıca inceleyebilirsiniz.
İhtiyaç iddiasının söz konusu olduğu dosyalarda ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları ayrı olarak değerlendirilmelidir.
Taşınmazı Satan Eski Malik Evi Boşaltmıyorsa Ne Yapılabilir?
Taşınmaz satın alındıktan sonra önceki malikin taşınmazı kullanmaya devam etmesi, kiracının tahliyesiyle aynı hukuki mesele değildir.
Bu dosyalarda özellikle şu belgeleri incelerim:
Önceki malikin artık geçerli bir kullanım hakkı bulunmuyorsa şartlarına göre taşınmazın teslimi veya mülkiyet hakkına dayalı talepler gündeme gelebilir. Ancak eski malik ile yeni malik arasında ayrıca bir kira ilişkisi kurulmuşsa uyuşmazlık kira hukuku çerçevesine geçebilir.
Evde Kardeş, Eski Eş veya Başka Bir Yakın Oturuyorsa Tahliye Nasıl Olur?
Aile bireylerinin veya yakınların taşınmazı kullanması, uygulamada en fazla yanlış nitelendirilen dosyalardan biridir.
Bir kişinin kira ödememesi, onun mutlaka “işgalci” olduğu anlamına gelmez. Kullanım başlangıçta malikin açık veya örtülü iznine dayanmış olabilir. Bazı olaylarda ücretsiz kullanım ilişkisi, aile içi anlaşma veya başka bir hukuki sebep bulunabilir.
Bu nedenle öncelikle kullanım hakkının kaynağı ve bu hakkın sona erip ermediği belirlenir. Kullanım izninin sona erdirildiğinin açık biçimde bildirilmesi, somut olayda hem sonraki talebin hem de varsa tazminat isteminin değerlendirilmesi bakımından önem taşıyabilir.
Haksız İşgal Durumunda El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?
Mülkiyet hakkı malike, hukuk düzeninin sınırları içinde malını kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı mülkiyet hakkını koruyan taleplerde bulunabilir ve haksız müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
Taşınmazı kullanan kişinin geçerli bir kira sözleşmesi, intifa hakkı, oturma hakkı, kullanım izni veya başka bir hukuki dayanağı yoksa el atmanın önlenmesi davası gündeme gelebilir.
Örneğin:
- taşınmaza izinsiz yerleşilmiş olması,
- hukuki kullanım hakkı sona ermesine rağmen taşınmazın teslim edilmemesi,
- başkasına ait taşınmazın bir bölümünün hukuki dayanak olmaksızın kullanılması
gibi durumlarda mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin sona erdirilmesi istenebilir.
Bununla birlikte her “evden çıkmama” vakası el atmanın önlenmesi davası değildir. Özellikle kira ilişkisinin devam ettiği olaylarda kira hukukuna özgü tahliye yollarının kullanılması gerekir.
Tapulu Evde Haksız Oturan Kişiden Ecrimisil İstenebilir mi?
Şartların gerçekleşmesi halinde, taşınmazın hukuka aykırı kullanılması nedeniyle ecrimisil olarak adlandırılan haksız işgal tazminatı talep edilebilir.
Ecrimisil kira bedeli değildir. Kira, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişkiye dayanır. Ecrimisil ise haksız kullanımın şartları oluştuğunda gündeme gelen bir tazminat talebidir.
Bu nedenle bir kişinin taşınmazdan çıkarılmasının mümkün olması, otomatik olarak belirli miktarda ecrimisile hükmedileceği anlamına gelmez. Kullanımın hukuki dayanağı, süresi, kullanıcının durumu ve taşınmazdan yararlanma biçimi ayrıca değerlendirilir.
Bedel belirlenirken dosyanın niteliğine göre;
- taşınmazın kullanım biçimi,
- haksız kullanım dönemi,
- emsal kira ve kullanım değerleri,
- taşınmazın fiziksel özellikleri ve konumu,
- bilirkişi incelemesi
gibi unsurlar önem kazanabilir.
Tapu Sahibi Polisi Çağırarak Evdeki Kişiyi Çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Tapu kaydını göstermek, özel hukuk niteliğindeki bir kullanım veya tahliye uyuşmazlığının kolluk tarafından doğrudan çözüleceği anlamına gelmez.
Kolluk, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin geçerliliğini, kullanım izninin sona erip ermediğini veya mülkiyet hakkına dayalı özel hukuk talebinin haklı olup olmadığını mahkeme yerine karara bağlamaz.
Tahliye ve teslim işlemleri, uygulanacak hukuki yola göre mahkeme veya icra süreci içinde yürütülür. İcra aşamasında gerektiğinde kolluk desteğinden yararlanılması mümkündür.
Malik Kilidi Değiştirebilir, Elektrik veya Suyu Kesebilir mi?
Taşınmazın maliki olmak, mevcut kullanıcıyı fiilen zorlayarak taşınmazdan çıkarma yetkisi vermez.
Özellikle şu uygulamalar ciddi hukuki risk doğurabilir:
- kişinin eşyalarını dışarı çıkarmak,
- kişi taşınmazı kullanırken kilidi değiştirmek,
- tahliyeyi sağlamak amacıyla elektrik, su veya doğalgazı kestirmek,
- tehdit veya baskı yoluyla çıkmaya zorlamak,
- zor kullanarak taşınmaza girmek.
Bu davranışların hukuki sonucu olayın ayrıntılarına göre değişebilir ve tazminat veya ceza hukuku bakımından ayrı uyuşmazlıklar doğurabilir. Bu nedenle mülkiyet hakkının yasal prosedür içinde kullanılması önemlidir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mu?
Burada da kişinin taşınmazı hangi hukuki ilişkiye dayanarak kullandığı önemlidir.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.
Ancak sırf mülkiyet hakkına dayanan her el atmanın önlenmesi veya haksız işgal uyuşmazlığının, yalnızca taşınmazla ilgili olması nedeniyle otomatik olarak “kira arabuluculuğu” kapsamına girdiği söylenemez.
Bu nedenle dava şartı değerlendirmesi, uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğine göre yapılmalıdır.
Tapulu Evde Oturan Kişinin Tahliyesinde Hangi Mahkeme Görevlidir?
Görevli mahkeme, talebin hangi hukuki ilişkiye dayandığına göre belirlenir.
| Uyuşmazlık | Genel Görev Kuralı |
|---|---|
| Kira ilişkisinden doğan tahliye ve diğer kira uyuşmazlıkları | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve buna bağlı talepler | Aksine özel düzenleme yoksa Asliye Hukuk Mahkemesi |
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesinin görevini düzenler. Mülkiyet hakkına dayalı davalarda ise özel bir görev kuralı bulunmadığı sürece Asliye Hukuk Mahkemesi genel görevli mahkemedir.
Yetkili mahkeme her durumda taşınmazın bulunduğu yer midir?
Hayır; bunu tüm uyuşmazlıklar için tek cümleyle söylemek doğru değildir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya taşınmazın zilyetliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi söz konusu olabilir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise yetki ayrıca kira sözleşmesi ve genel usul hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Antalya’da Tapulu Ev ve Tahliye Uyuşmazlıkları Nasıl Ele Alınır?
Antalya merkezde taşınmazın kullanım biçimine göre dosya Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk mahkemelerinin görev alanına girebilir. Antalya Adliyesinin güncel resmi mahkeme listesinde 18 Sulh Hukuk Mahkemesi ve 24 Asliye Hukuk Mahkemesi bulunmaktadır.
Antalya’nın ilçelerinde ise taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili adliyenin yargı çevresi ayrıca dikkate alınmalıdır.
Özellikle satın alınan taşınmazın boş teslim edilmemesi, eski malikin kullanımı sürdürmesi, yabancı maliklerin taraf olduğu dosyalar ve kira ilişkisinin niteliği konusunda uyuşmazlık bulunması halinde dava türü belirlenmeden önce tapu ile sözleşmelerin birlikte incelenmesi gerekir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Antalya gayrimenkul hukuku hizmet sayfasını; tapu kaydının kendisine ilişkin uyuşmazlıklar için ise Antalya tapu davaları rehberini inceleyebilirsiniz.
Bir Tapulu Ev Tahliye Dosyasını Nasıl Değerlendiriyorum?
Bu tür dosyalarda ilk sorum “tapu kimin adına?” olmakla birlikte incelemeyi burada bırakmam. Asıl belirleyici konu, taşınmazı fiilen kullanan kişinin hangi hukuki sebebe dayanarak içeride bulunduğudur.
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş
Avukat Cennet Kesici Çetinbaş, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur ve 2015 yılından beri avukatlık mesleğini sürdürmektedir. Antalya Barosu’na kayıtlı olarak gayrimenkul, kira ve diğer özel hukuk uyuşmazlıklarıyla bağlantılı hukuki süreçlerde çalışmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Tapulu evde oturan kişi hemen çıkarılabilir mi?
Her durumda hayır. Öncelikle kişinin kiracı, eski malik, aile bireyi veya hukuki dayanağı olmayan kullanıcı olup olmadığı belirlenmelidir. Uygulanacak yol bu hukuki statüye göre değişir.
Tapu sahibi polisi çağırıp evi boşalttırabilir mi?
Kural olarak özel hukuk niteliğindeki tahliye uyuşmazlığı yalnızca tapu gösterilerek kolluk tarafından çözümlenmez. Tahliye, uygulanacak hukuki yola göre mahkeme veya icra süreci içinde gerçekleştirilir.
Evde oturan kişi kiracıysa hangi mahkeme görevlidir?
HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Eski malik evi sattıktan sonra çıkmazsa TBK 351 uygulanır mı?
Otomatik olarak uygulanmaz. TBK 351 kiralananın yeni malikinin ihtiyaç nedeniyle tahliyesiyle ilgilidir. Evde oturan eski malik ile yeni malik arasında kira ilişkisi yoksa satış, teslim ve mülkiyet hakkına dayalı farklı hukuki yollar değerlendirilir.
Kardeşim veya yakınım benim evimde ücretsiz oturuyor; çıkarabilir miyim?
Kullanımın hangi hukuki ilişkiye dayandığı belirlenmelidir. Başlangıçta verilen izin veya ücretsiz kullanım ilişkisinin sona erdirilmesi ve bunun nasıl bildirildiği somut olayda önem taşıyabilir.
Haksız işgalciye karşı hangi dava açılır?
Geçerli bir kullanım hakkı bulunmaması halinde şartlarına göre TMK m.683 kapsamında el atmanın önlenmesi ve varsa haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talepleri gündeme gelebilir.
Ecrimisil kira bedeli midir?
Hayır. Kira sözleşmeye dayanır. Ecrimisil ise koşulları oluştuğunda hukuka aykırı kullanım nedeniyle talep edilen tazminat niteliğindedir.
Tahliye için önce ihtarname göndermek şart mı?
Her dosyada aynı değildir. İhtarın zorunlu olup olmadığı veya hukuken neden önemli olduğu, taşınmazı kullanan kişinin statüsüne ve ileri sürülecek talebe göre değerlendirilir.
Kira tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru kural olarak dava şartıdır.
Tapulu ev tahliye davası ne kadar sürer?
Tek bir süre vermek mümkün değildir. Süre; davanın kira uyuşmazlığı mı yoksa mülkiyet hakkına dayalı bir dava mı olduğuna, delillere, bilirkişi ihtiyacına, mahkemenin iş yüküne ve kanun yolu sürecine göre değişebilir.
Resmi Kaynaklar
Taşınmazın Kullanım Durumunun Değerlendirilmesi
Tapulu taşınmazınızın kiracı, eski malik, aile bireyi veya başka bir kişi tarafından kullanılması nedeniyle uyuşmazlık yaşıyorsanız; tapu kaydı, sözleşmeler ve kullanımın hukuki dayanağı birlikte incelenebilir.
